歷史上美國住房貸款是世界上最保險的投資管道之一。但是“典型的美國住房貸款”的拙劣模仿通過次級貸款的方式被過度粉飾從而推向了世界金融市場，破壞了這些投資產品曾經享有的很高的聲譽，五年漫不經心的經營，即抵押貸款經紀人聯手資信評級機構沉浮於美國貨幣市場，毀掉了30多年精心培育起來的可靠的聲譽。

【編者按】這是美國耶魯大學學士、加州大學洛山基分校法學博士、美國房地產法專家、美國法學會/全美律師協會專案報告人Patrick A.Randolph在中國所做的關於“美國住房貸款和次貸危機”演講內容的一部分。

  消費服務中開放市場的利益被欺詐和過度發展的風險所抵消了。住房貸款借款人需要特殊保護以平衡其較差的判斷力。我期待人們能夠重新分析所謂批露是最好的保護方法這一假設。許多貸款行為應被完全禁止，有些則應受到嚴格限制，比如徵收沒收費用。

  代表第三方而不是自身承擔風險的當事人—抵押貸款經紀人—更有可能冒險操作，以銷售抵押貸款獲得即時收益，甚至根本不考慮這樣會做會給他們自身的長遠發展帶來的損害。

  過猶不及。歷史上美國住房貸款是世界上最保險的投資管道之一。但是“典型的美國住房貸款”的拙劣模仿通過次級貸款的方式被過度粉飾從而推向了世界金融市場，破壞了這些投資產品曾經享有的很高的聲譽，五年漫不經心的經營，即抵押貸款經紀人聯手資信評級機構沉浮於美國貨幣市場，毀掉了30多年精心培育起來的可靠的聲譽。

  任何繁榮必將落幕，其中很多將以悲劇收場。

  下面我們來討論一下學到的教訓。首先從借款方來說，住房借款人需要受到法律的特別保護。以前保護借款人的方法是給他們披露信息，說只有越多的信息就越好。但是這個看起來是遠遠不夠的，因為給他們提供信息的人就是給他們設置圈套、引誘他們來貸款的人，所以除了要求一定的信息披露之外，還需要做更多的事情。我們說到投資人有一些不好的投資動機，我們為這些壞的動機提供了很多機會，但是風險卻不高。我認為在不久的將來整個貸款經紀人行當可能就會消失，而回到最初的從銀行借款的狀況。那些公司除了經營借款業務之外，會經營其他的業務，如果他們在借款這項業務上不守誠信或者是出現其他的問題，他們的其他業務也會受到牽連，那些做出錯誤的投資節奏的人需要為此付出代價。

  美國現在不再驕傲了，因為美國金融業3 0 多年苦心經營的借貸業務的聲譽在短短兩年內就毀於一旦了。房地美和房利美這樣的房地產公司卻購買了非常少的次級貸款。幾年前當房地美和房利美在華爾街的競爭越來越激烈的時候，他們覺得他們必須要做出反映，所以他們就購買了這些次級貸款。他們的投資組合裏面大約包含了10%的次級貸款，但是因為房價已經下跌了，而且所有的次級貸已經發生了變化，所以也給房地美和房地美造成了一些損失。對其他的一些公司來講，他們也要退出。還有就是對新的評級機構必須要進行新的規定，我們做過一個資產證券化的回訪，信用評級機制還需要有待于建設，可能需要好多年的時間來確定中國的貸款是可以用來投資的貸款。這是根據我個人的經驗來講，在美國四五年前信用評級機制還是會在評級時做出非常保守的評估的，在我們有一次會議上，當我談起信用評級機制的時候，他說你完全不用擔心，我可以給你一個完全良好的信用評級，所以我就跟樓老師說，我們這裏的信用評級很嚴重。

  市場其實是依賴於人們的貪婪的心理，不可能避免這種心理的存在。實際上我們的貪婪的心態就是市場的動力，就是說食物太多了就會使人得病，我們需要加以遏制，不可能任其發展。

  許多美國人在說華爾街的這些投行們實在是太貪婪了，我們需要改變這種狀況，但實際上我們真的是無法改變，華爾街其實就是依賴於這個貪婪所生存的，當我們加以太多管理的時候實際上將其扼殺了。所以我們需要在這兩者之間加以很好的平衡，我不知道我們是否能夠找到，但是我們需要努力。

  有一個有趣的現象不知道大家是否瞭解到了？就是每當有非常嚴重的問題出現或者是其他的危機發生的時候，會通常有一個非常沉寂的過程，但是過了一段時間之後就開始有一定的活動了，無論是些投機分子還是什麼，就會來伺機獲取利益。

  還有一種情況，就是在我們能夠恢復這個機制之前，可能就會有人出現將這個機制完全的取代了，過去的兩周全球金融市場發生了一個很大的危機，美國的金融市場發生了翻天覆地的變化，他們已經無法恢復到像原來那個樣子了，我們需要在廢墟上重建，而且是重建一個更好的制度，但同時也許會有一個新的金融中心來完全取代現在這個機制，也許這是對那些阿拉伯人、迪拜人的一個機會。也許未來阿拉伯、香港會是一個很好的機會，你願意借錢讓我來還這些住房貸款嗎？