專訪中國人民大學周誠教授
　　【本報記者岷山北京報道】迪拜危機給中國的一些大城市拉響了警報，而在美國財經雜志《福布斯》最近評選出的“七大金融泡沫”中，中國房地產“上榜”而且“榮登”第2位。在中國房地產“治標”問題再次引發業界熱議之時，還有一些嚴謹的專家學者對有關“治本”問題進行了研究，中國人民大學周誠教授就是其中的一位，他在接受本報記者專訪時表示，中國土地開發漲價分配機制亟待完善。
　　周誠教授指出，現實經濟生活中的幾個突出的實例，使得我們不得不一分為二地看待“漲價歸私（農）”論和“漲價歸公”論，關注“私公兼顧”（地利私公共享）論、“全面開發權”論。他列舉了以下三個實例。
　　實例之一：依據“漲價歸公”的理論（英國的穆勒與美國的喬治），英國工党政府曾經於1947年至1953年實行土地開發權國有化，即政府通過徵收土地開發捐（Ｄevelopment Charge）將土地增值全部收歸國有。但是，此種舉措未能長期堅持，除了執政黨更迭之外，最根本的原因是此種政策造成了地產市場萎縮而不得不放棄，即恢復“漲價歸私”制。英國的此舉表明，她看到了“漲價歸私”制之弊，而企圖通過“漲價歸公”來興利除弊，但“漲價歸公”制的極端性——完全否定土地所有者的開發權，不能保障失地者的基本利益，從而使其無法適應市場經濟的需要，在實踐中碰壁而歸於失敗。
　　實例之二：在中國的現實經濟生活中，過去長期對於失地農民實行低補償政策的實踐表明，“漲價歸公”曾經是中國農地徵收補償中實際上遵循的不成文的政策原則。實行“漲價歸公”制的出發點為維護公共利益，但實行“漲價歸公”制也具有嚴重的副作用——據估算，大約有近半數的失地農民的生產與生活存在明顯的困難。有鑒於此，理論界一些人士極力呼籲實行“漲價歸私（農）”制。
　　實例之三：20多年來，在美國的一些州，實行土地“開發權轉移制”（Transfer  of  Development  Rights，TDRs）。其要點是：在一個社區內，按照規劃進行開發的土地所有者，必須從按照規劃加以保留的土地所有者哪里購買足夠份額的土地開發權，方可進行土地開發。在美國的一些州，還實行土地“開發權購買制”（Ｐurchase  of  Development Rights, PDRs）。其做法主要是，由地方政府出資，付給一些擬保護的農地（以及一些空曠土地、自然資源等）所有者一定費用，將其開發權收購歸政府所有，以便彌補土地所有者所損失的機會利益。美國的這種創新，非常值得重視。
　　周誠教授 認為，實行“漲價歸公”制，完全否定原土地所有者的開發權，不能保障失地者的基本利益，只是保障了社會利益；在實行“漲價歸私”制的條件下，則僅能保障失地者的利益而不能兼顧在耕農民和社會的利益。換言之，土地開發權完全歸公與完全歸私，是兩個極端，各自有其片面性，在實踐中都會碰到嚴重問題，而其癥結為“分配不公”。中國一些人士為糾正“漲價歸公”之弊而主張“漲價歸私”，無非是重走1954年以後英國的老路而已，在理論和政策上並無任何創新。
　　周誠教授 建議汲取以上兩者的優點而摒棄其弱點，也就是應當實行“私公兼顧”（地利私公共用）制。美國的TDRs和PDRs可供借鑒。
　　在實行“私公兼顧”制條件下，每一塊土地所者所平等地擁有的開發權不能實現時，便應當由獲得開發權的土地所有者或國家給予補償；換言之，因規劃而獲得開發權者，不應單獨獲得開發利益。概括而言，實行此種辦法，由開發者或政府對於按規劃應保留的農地所有者予以開發權補償，可糾正土地開發收益完全“歸公”“歸私”之弊。
　　周誠教授 還表示，從土地開發權的角度進行進一步探索，可進一步提出“全面開發權”論，即兼顧原土所有者、相關土地所有者、國家三者的土地開發權的理論。原土地所有者擁有開發權，是不言而喻的；相關土地所有者，主要是指相鄰土地所有者、基本農田的土地所有者，他們也天然地擁有土地開發權，不可漠然視之；而國家之所以也擁有土地開發權，則是由於，從根本上來說，土地開發性增值的最終來源為整個社會經濟的發展。這種認識，是承認土地與一般財產不同，它具有社會性，從而不得不顧及“漲價”歸屬的社會影響。
　　在農地轉非中貫徹“全面開發權”論意味著：優先充分補償、安置失地農民，使其進入“小康”，無任何後顧之憂；剩餘歸公（歸中央政府，避免地方政府以地生財），用於支援全國農村——其優先项目為對於在耕農民中的“相鄰農民”、“基本農田農民”的開發權的適度補償。
　　周誠教授 最後指出，歸根結底，“私公兼顧”論、“全面開發權”論，是承認差別、調和矛盾、多方互利、和諧共富之論，這是建設和諧社會所需要的。

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