【本報特稿】每當你聽說要達到個人經濟自由的話，不管在你腦海中的憧憬是怎樣，可能你已經意識到投資房地產是達成這個目標的絕佳途徑之一。那麼具體來講，是投資公寓呢？還是投資“家居住宅”？

　　如果你將手上的資金投資在股市上，要套取現金終久你要賣出股票，兌付後資產就不能再上揚，故此你的資產須要放在較為穩健的長線投資，既能賺取收入，又能保值不貶。當然每項要達到經濟自由的投資都會有風險，正如股市一樣，房地產亦不例外。可是房地產或者更具體地說，有租金收入的房地產，不僅使你能夠有流動資金可供調動，而且你的資產無須賣出兌付，仍在手中。

　　擁有一些家居住宅是使你能累積資本，終究達成個人經濟自由的一條好途徑。但是投資在這些屋宇，特別是須要翻修才能提高檔次的二手舊房，你就可能會身心交瘁，因為裝修工程前後，差不多每天都須要你往那住宅去打點事項，直至有租戶遷入為止。

　　其它要考慮的因素是空置比率和流動資金。如果你有一座家居住宅出租，當租戶遷出後空置率是100%。假若它是一棟是複式公寓，當一邊租戶遷出後它的空置率是50%，這棟公寓若有四個單位的話，當那租戶遷出後它的空置率才25%。當然租戶遷進遷出是平常事，你要盡可能保持房子不致空置，但當遷出租戶不是唯一租戶的話，作為流動資金，可供調動的租錢就較為寬裕了。

　　若是你有四座家居住宅，便是有四棟房子。與有四個單位的公寓相比，從房頂到水電及至空調系統，每棟房子都有自身要面對的保養問題，不能兼顧，在維修保養房地產上，這一切最終會帶來更高的費用。

　　所以當你要決定投資在那種有租金收入的房地產才能令你早日達到經濟自由的話，答案就非常明顯了。與其專注家居住宅，你應該留意的是無須太勞神的房地產投資，而小型公寓就符合這個條件。既易有效管理，保養費用較低，可供調動的租錢亦較為寬裕。

　　既然清楚複式或是四個單位的公寓和家居住宅之間比較後有利條件在那裏，那麼超過四個單位的小型公寓又是如何？本文不會討論它們的原因是這關連貸款問題。

　　對首次投資房地產的人而言，特別是本身住宅就是首次房地產投資的話，選擇複式、三個或是四個單位的小型公寓比超過四個單位的公寓更加適當。因為首次投資的房地產是四個單位或以下的小型公寓，住在其中，不僅大多數已令你有獨立家居的感覺，而且還有其它租戶支付租金，幫助你償還按揭。還有一個好處，就是當你向銀行借貸款項購買這棟公寓的時候，既然它是你的自住房屋，借到的貸款利息還會低些。

　　銀行對房地產貸款的規則將四個單位或以下的小型公寓定為家居住宅，貸款條件與你購買普通住宅一樣。對於這種房地產，在首期付款和貸款利息上，銀行的要求會較低。五個單位或以上的小型公寓，算是商用的房地產，銀行對首期付款和貸款利息的要求較高。相比之下，四個單位或以下的小型公寓是較易負擔得起的選擇，交易過程與普通住宅相似，所以對首次投資房地產的人而言購買這種房子實在是好的開始。

　　作者：本報特約撰稿人董良佑（Alex Dong），加州資深地產經紀人

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