竟然还有这法律?!邻居篱笆闯过界 10年后合法占有
发表于 2016-12-02 10:32皇后区马先生问:我住在土地面积为40呎乘100呎的一家庭住宅房,两年前隔壁邻居想在我和他家院子中间盖一座篱笆墙,询问我意见后,我告知他只要依据土地勘测(Survey)结果来盖篱笆墙就没问题。没想到邻居竟在一个我们全家都不在的时间点施工,等我回家一看才发现篱笆墙盖上了我们家的院子,侵占我的土地约有一呎半。
我越想越不满,今年夏天开始向邻居反映,请他将篱笆墙移回他自己的土地,连续反映了两次邻居都没有作为,想请问律师,我和妻子己届退休年龄,未来可能会卖房,不知道现在土地被侵占是否会有什么影响?我应该要怎麼作才能要求邻居挪回篱笆墙?
律师朱益民答:倘若按你所述,邻居未按土地勘测结果盖篱笆墙并强占你的土地,你可以上法庭提告邻居,要求对方挪回篱笆墙外,还需赔偿你聘请律师的费用。
这是很严重的事情,以后卖房可能会因此受到影响,因为经过买方调查或观察后便可以发现有土地被侵占的问题;最重要的是,美国各州一般都有“逆权侵占”(Adverse Possession) 的法律规定,也就是屋主之外的他人公然占有屋主的房地产各州规定的固定时间后,法律便认同这个他人合法拥有这个房产或土地。此他人可以是公司、也可以是个人;公然占有则为占有行为是公开的、屋主或众人都知情,但屋主却不去讨回其房地产。
这条法律立法之初是着眼于避免有荒废的房地产产生,只要屋主不用该房地产,他人无论是在该房地产上耕作、居住、停车等其他用途,超过当州规定的实间后便可合法占有。在纽约“逆权侵占”的时间为十年,因此你如果再不采取法律行动讨回你的地产,再过八年那块地就变成邻居的财产了,这也将影响你家房地产的价值。
现在你邻居的行为是“敌意占有”(hostile),虽是公开的侵占,但屋主并不同意;在发生之初你就应该报警,现在已经发生两年了,警方可能不管,会请你直接上民事法庭。因此建议你不能再只是口头要求对方,对方可能知道“逆权侵占”,因此欲拖延时间不将篱笆墙移回,你要赶紧采取法律手段。
(文字源自世界日报,经纪人房产网编辑整理,图片源自网络,版权归原作者所有,我们充分尊重知识产权,如有问题请及时联系我们)
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