如何为中国土豪在美国做资产配置?
发表于 2017-02-14 09:43美元升值趋势已经形成,美元资产越来越受到包括中国富豪在内的全球投资者的追逐。那么,在此大背景下,如何为中国富豪做资产配置呢?且看美国著名华裔投资人的观点。
如何迎合中国土豪需求?
为土豪做资产配置,要迎合土豪的需求。这些土豪客户大多土生土长中国,有房地产赚钱经验,年龄在55-65之间,愿意投资“看得见摸得着的东西”——房子。第二,土豪风险意识挣钱欲望强,但风险意识也高。房地产投资相对风险小,收益可观。
此外,业内人士认为,中国土豪耐性不够长。人民币投资期限为2年+1年,美元基金投资期限为3年+2年。
为什么投美国?经济上行、收入房价比低
从趋势来看,美国经济上行、可靠,美元依然强势。专业人士认为,目前在可承受范围还可以加息四次,做2-3倍杠杆。另外,从收入房价比来看,中国城市收入房价比都非常高,完全没有投资价值。而美国除了纽约和旧金山两座一线城市,其余城市收入房价较低。
在美国投哪些城市?最看好三线城市
纽约、旧金山两座一线城市回报率低、但流动性好。美国二线城市,包括波士顿、圣地亚哥、洛杉矶、休斯顿、西雅图、亚特兰大等。这些城市在中国耳熟能详,有直达机场,回报率较一线城市高一些。
对于芝加哥、华盛顿、丹佛、拉斯维加斯、奥兰多、奥斯汀等三线城市,这些年来上涨势头好,回报率达5%-6%。但专业人士表示,一定要算好人口净增加率、就业机会、人均可支配资金。
在美国房市做什么产品?出租公寓
出租公寓在美国市场份额非常大,占到40%左右。去年六月统计显示,2016年是近15年来美国自有房地占比最低的一年,达61%。在大型城市,租房和自有房比例或达5:5,在曼哈顿,有近7成人租房。因此,出租公寓市场极大,具有刚性需求。张民耕还指出,公寓的另一好处即抗跌,尤其学生公寓更加抗跌,在经济形势不好时更坚挺。
美国公寓怎么做?
业内人士表示,基本做法是无风险套利。“出的资本金很少,现金流非常好,给出租公寓的开发资金给到两倍,做正常运营可以给到2.5倍-3倍杠杆,安全性产品给的利率低。”由于一般拿到贷款低于3%,在4%左右还可以使用2.5倍杠杆,所以说,还可以接受美联储以0.25个百分点加息四次。
出租公寓另一个优势即一年一签,且管理成本很低。实践证明,一个投资基金管理下的5800套房中,现实经营的房子出租率不低于95%,而且每年租金上涨比例高于通货膨胀率,约在2-3%左右。而出售时自有资本会放大二十倍,即达40-60%。目前,年化收益率达15%-20%,长期来看可达12-15%。对于有子女在国外留学需求等群体非常有参考意义。
(文字源自华尔街见闻,经纪人房产网编辑整理,图片由经纪人房网购买版权禁止转载,我们充分尊重知识产权,如有问题请及时联系我们)
评论 (0人参与)
最新评论