谈及美国房产，大家能够想到的估计就是美国的房产市场火爆，一些学区房以及商业写字楼，都是处于供不应求的阶段。

由于美国放宽了对于投资者的政策，大量的资金都通通流转在美国的房产市场，以至于房产市场投资节节攀升房价也是水涨船高。

那美国房产投资的趋势是怎样的呢？房地产火热背后的动力是什么呢？

先从巴菲特的一些举措，简单举例说明一下。

众所周知，巴菲特本人对房地产投资并不热衷，个人名下的房产只有三处。然而在2017年巴菲特却一反常态，重金压注美国房市。

早在去年2016，巴菲特在华盛顿政界、新闻界广受欢迎的新闻简报Playboy对他的专访上，他对美国经济现阶段每年2%的增长率的表达出他对美国经济看好，尤为是美国房地产。

巴菲特认为美国房地产在经济危机后开始恢复的时间相较于其他行业而言较晚。

但他看到了正在逐步走强的房地产行业，尤其是看到2015年的房地产行业走势后。

而在今年2017的信中，大神巴菲特着重讨论了美国房地产的发展和现状，他毫不吝啬地表达了他对2017房地产持有的乐观态度。

巴菲特在信中谈到一项十分值得肯定的投资决策——对HomeServicesof America 公司的收购。这是一家在美国国内28个州拥有38家物业公司，拥有超过2.9万员工的房地产集团公司。

从历史数据来看，美国房价总体走势是正向上扬的，长线投资者不必过分担心宏观系统性风险对房价走势的影响。

在美国，个人所缴纳的房产税直接用于房产所在区或所在市的教育、医疗和市政基础建设等，投资者可以通过房产税的高低来判断当地社会配套设施的大体情况.

一般房产税较高的区域，教育条件、城市建设完善度及生活便利程度都相对较高。

投资美国房产应注重美元资产的稳定性和保值能力，不能完全看收益率。如果房屋总价较低，出租的收益率会比较高，可达到4%至5%，这在美国是一个比较理想的出租收益率。

租房时代已至，公寓走俏

虽然，近年来美国人购的比例不断下降，拥有房产的美国家庭只有62%，越来越多的家庭选择租房，因为在1980年到2000年出生的8000万千禧世代（MillennialGeneration）的年轻人才刚刚步入社会。

“毕业还贷款”、“晚婚晚育”、“贷款门槛高买不起房“，这些偶尔在新闻中听到的关键词就像拼图一样拼出了一个租房时代，不仅导致了全美各地不间断的公寓建设，而且就算租金上涨，出租率也极高。

正是因为这样的趋势，各开发商和资金机构也了解到了机遇所在，才会不断开发新的公寓项目。

房价上涨当然由各种因素共同推动而成，我们就美国整体经济环境进行分析。

美国2017 Q1整体经济环境

GDP数据低于预期增长值0.7%，相比之下固定投资（住宅建设，商业建筑以及设备商业投资）增长1.6%。

美国就业率增长，平均每月增加17.5万个岗位，4月最高值为21.1万个，失业率为4.4%。5月最新统计为失业率4.3%，为16年最低值。

标普道琼斯指数委员会主席 David Blitzer 解释了房价上升的原因：

“由于有持续适度的经济增长支撑，房屋价格延续近期的涨势，全部20个城市都看到房价比一年前升高了，而有10个城市的同比升幅更超过上个月的同比升幅。”

新经济产业支撑城市可持续发展

高速增长的高科技产业和创意产业在美国社会中升级各行各业生产力的过程中影响日益增加，更是成为美国各个城市持续发展的主要助推力。

美国多个城市为吸引聚集高科技产业和创意产业而出台了各项鼓励政策后，收获效果甚佳；

在今年初发布的2017全球前30大活力城市中，美国有八座城市上榜，而这八座城市均为此类产业集中区域——硅谷、奥斯汀、波士顿、纽约、西雅图、旧金山、北卡罗利、洛杉矶。

城市活力度从社会经济、商业地产、长期发展潜力三个维度进行评分，可发现所有上榜的美国城市均是高科技产业和创意产业近年来快速聚集的城市地区。

而商业地产在这些城市高度成熟，收益稳定，与高科技及创意产业相辅相成的发展，未来增值空间明显。 

新经济产业聚集的城市抗经济周期风险能力更强

美国近年来最为出名的高科技产业聚集城市包括四“硅”：“硅谷”旧金山和湾区、“硅滩”洛杉矶和纽波特、“硅山”奥斯汀、“硅巷”纽约曼哈顿以及多元化地区经济发展的成功典型——西雅图。

新经济产业聚集的城市发展趋势共性：

居民人口年轻化、流动性强，收入和消费水平都较高，受教育程度较高，医疗教育等生活配套设施齐备，基础设施建设完善，环境宜居。

现金极度充裕的新经济产业在遇到经济下行周期中可确保企业独立正常运营，受冲击影响较小。

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