8月7日至10日，2017博鳌房地产论坛在海南三亚蓝湾绿城威斯汀酒店举行。本届论坛主题为“跨越与去地产化浪潮”，以全球视野审视中国房地产的发展，国内房地产的行业现象如何？境外资本涌入下的行业面临着哪些机遇和挑战？而中资企业在外资的眼中又具有哪些优势？

在题为“全球视野里的中国房地产”的主题论坛上，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷发表主题为“从美国看中国住房市场的典型特征与趋势”的演讲。他认为，与美国房地产市场发展特征相似，中国房地产市场发展也将出现“城镇化、都市圈、租赁住房”三个特征。

欧阳捷表示，美国的房地产市场有很多的典型特征，他总结了三点：城镇化、都市圈、租赁住房。他指出，美国的城镇人口，大多数人是住在小城镇里面的，大城市其实是比较少的。主要由于在上世纪70年代以后，美国出现了“郊区化和大都市圈化”，有很多人从大城市移到了周边的中小城镇。另外，美国的租赁住房出现了一个波动，因为美国的房价太高，大家买不起，所以租赁住房的比例在提高，自持住房的比例在下降。

在欧阳捷看来，对中国来讲同样意味着三个特征：一是城镇化已经接近尾声，过去我们讲新型城镇化，还是我们的城镇化，其实已经接近尾声了。他表示，今年春节期间全国有三四个城市的成交面积出现了100%、200%甚至400%的增长，主要受热点城市的房价高涨，导致这些中小城镇的很多人在大城市里面已经购房无望，从而出现返乡置业浪潮。

对于三四线城市的这种现象，欧阳捷认为不可持续。主要是这些大多数的三四线城市还在去库存的路上，因此三四线城市的销售增速在同比下降，趋势也在下降。

第二个是都市圈将成为城市化的新引擎。全世界所有百万以上人口的大城市，它的数量都是在增长的，这是全世界所有的国家，几乎它的所有的城市都是这样的，百万人口以上的大城市数量在不断增长，而且这些国家的最大城市的人口几乎都是在增长的。包括东京都市圈人口也在持续增长。这意味着人是往大城市走的，人都往大城市去，带来了大城市不断地扩张。

第三个是租赁住房将主导超大、特大城市的市场。上海的租赁住房在未来5年规划期内推出70万套，远远超出了45万套可售商品住房，这意味着租赁住房将成为市场的主流，而这个时候我们的住房的总量只会缓慢增长，而更多的提供租赁住房。这些租赁住房背后提供的逻辑是因为房价太高，大家买不起，所以让大家应对高房价。