建筑贷款 | 自己动手建DREAM HOUSE
发表于 2017-10-31 10:02在之前的文章中我们陆陆续续地为您介绍了几种不同形式和用途的贷款,那么今天这篇文章我们要来向大家介绍另一种您值得了解的贷款,建筑贷款。
什么是建筑贷款
建筑贷款在美国也可以称作房屋建设贷款,是一种由资金放款方提供给借款方的用于建筑施工的短期贷款 (通常为1-2年,可延期至3年)。目前,有超过50%的建筑贷款都是通过本地银行贷出,因为本地银行更为了解当地的房地产市场行情,且更方便后续对工程进度的追踪监测,从而按照真实的工程进度和工程需求分期发放款项,尽可能降低资金风险。一旦借款人无法偿还建筑贷款,放款人将不得不收回抵押地产或将建筑贷款置换为收益率更低的长期贷款。为了规避此类风险,了解当地房地产市场行情且有能力对建筑工程进行长期追踪检测的本地银行自然就成了投资人更好的选择。
建筑贷款监测机制
放款方对于建筑贷款的审核可以分为对“项目前景”、“贷款发放”、“贷款回收”以及对于“借款人项目风险承担”四个方面的考量。
首先,放款方在审核项目时通常会要求对拟建项目有一个全面细致的了解,包括建筑用途、项目规模、设计/施工方资质、建造预算、目标市场、未來预期收益等。這将给放款方提供一個建筑的预期收入估算,这个估算很大程度上表明了借款方在未來是否能有足夠的收入偿还贷款。
第二,在充分审核开发预算后,放款方会对最终贷款额设定一个上限。这里我们称之为“贷款预算成本比率”(LTC, Loan-to-Cost)。这里预算成本指土地成本(Land Acquisition Cost)、直接成本(Hard Cost)、间接成本(Soft Cost)之和。通常放款方所能接受的最高贷款预算成本比率为65%-70%。也意味着,项目至少30%的工程款(含土地出让金)须出自投资人的自有资金。
第三,放款方通常会要求借款方在签订工程贷款的同时提供一个 “Forward Commitment”。这个协议要求借款方在获得工程贷款之前,得到一个后续能夠获得长期贷款或能夠出售房产的“保证”以确保借款人到期有足夠资金偿还该笔建筑贷款。为了确保该“保证”的可实现性,这笔长期贷款必须是由大型的可信赖的金融机构所贷出。
(文章内容源自VIVIANUSLA微信公众号,我们充分尊重知识产权,如有问题请及时联系我们)
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