【本报记者范思齐综合报道】从宏观来讲，会影响美国东部房地产市场的三个主要因素有，美联储的加息政策，不景气的零售业以及税法改革。

第一，美联储的加息政策。1月17日，美国国会参议院银行委员会再次投票通过鲍威尔出任美国联邦储备委员会主席的提名确认。即将上任的鲍威尔是否会继续坚持加息政策，他以及他的团队会对低通胀率采取什么样的行动，这些都增添了美国房地产走势的不确定性。基准联邦基金利率目前处于1%到1.25%之间。根据Zillow预测，2018年底，利率将增长到2%到2.5%之间，估计增长100个基点。如果利率提高会增加购房者的借贷成本，可能会造成房价的小幅度下跌。如果未来一年利率不会大幅上涨，那么借贷成本和房屋价值可望保持稳定。

第二，不景气的零售业。2017年对美国零售业来说是备受打击的一年。包括梅西百货(Macy’s), 彭尼百货（J.C. Penney）在内的7000多家商铺宣布关店，600家以上的零售商宣布破产其中包括百年零售巨头西尔斯（Sears），现代超市型零售企业的鼻祖凯马特（Kmart）。糟糕的是，2018年即将被关闭的商铺数量被预测将至少增加33%达到12000家。另外25家主要零售商将宣布破产其中包括盖璞（Gap）, 香蕉共和国（Banana Republic）, J. Crew and Teavana。 不景气的零售业，大量关闭的商铺会迫使商业用房占有率下降，从而是的商业用房占有率增加，供给的增加将会在一定程度上降低商品房的房价，即使从另外的角度看，这使得电子商务的发展机会增多。

第三，川普税法改革。在税改案中涉及到美国房价的税改政策是：税改前“原先只要带息贷款在100万美金以下的个人，都能享受税收减免。”税改后“享受贷款税收额度上限降为50万美元。美国的房贷利息抵税大概可以理解为，如果纳税人年收入为50000美元，年内要付5000美元的房贷利息，那么他的税基是45000美元。上限下降意味着，原本带息贷款在100万美元以下的，都能享受税收减免，但现在要在50万美元以下才能享受减税。由于民众主要的大额贷款来自于购房，贷款利息抵税是一项鼓励民众购房、投资房地产的政策，因此这次税收减免额度上限的下调必然会提高租房热情，税改方案公布以后，美国房产投资者也普遍看好租房市场。美国最大的租房公司股票在11月初税改方案提案后就迅速上涨。另一方面，房源短缺一直是美国房产市场供不应求的重要原因，短缺的房源不会在短期内解决，而在这个时间段内，会使得租房需求更加旺盛，房租上涨必定发生。

从微观上来看，具体到美国东部的代表城市——纽约市，交通运输的改变，高端租赁租金的下降趋势，以及100万美元一下房屋市场的竞争加剧都使2018年的美国东部房地产市场更加值得期待。 

第一，交通运输的变化将推动新的房产需求。纽约人在2017年抱怨地铁到了一个新的水平，但城市的房地产价格仍然由这个交通骨干定义。纽约人希望能够方便地到办公地点，应该考虑到2018年将会发生的两个重大变化。首先，今年扩大的纽约市渡轮服务将在2018年提高其运力，并将其延伸到曼哈顿东岸，布朗克斯。其次，预计2019年L火车的停运将会很大。任何人在5月以后签署12个月的租约都需要一个通勤计划，而不需要通过Canarsie隧道穿过第14街。 2017年这两个趋势都被考虑到了租金和价格，但是我们预计来年的影响会更大。

第二，高端租赁租金下降的可能性提高。2017年的租金高涨到七年来最高，随着纽约全市范围内新的高端租赁开发项目开工，，开发商将逐步降价，引诱租户。2017年10月，新建住房开工数量增加了13.7%，2018年新建住房或许会帮助缩小目前史上最低的房源库存量和空前的需求之间的缺口。经过30个月持续的走低，目前房源库存量仅有约180万套。虽然纽约的经济实力将限制租金下降的幅度，但新建筑的延续将有助于遏制未来的增长，并为未来的租户带来谈判优势。租金将不可避免地下降，以满足市场需求， 2018年，任何寻找公寓的人都应该向未来的房东征求一两个月的免费。那些计划在2018年重新租赁的公司将被建议检查附近的市场价格。如果租金的降低吸引更多年轻人来到纽约，需求量增加，那么租金也可能继续提升。

第三，100万美元以下的房屋将看到竞争加剧。纽约一直以来最大的魅力和生命力就来源于济济人才和就业机会，更高薪的工作机会使更多的现金工人有可能超过纽约现有的居民。虽然人们普遍关注亚马逊为其第二总部寻找住所，但Netflix和Spotify等公司正在曼哈顿开设新办事处，其他公司如Google和亚马逊本身正在扩大其规模。纽约人的浪潮将在未来几年内寻找价格合理的住房，并将面临日益激烈的竞争。在市场出现严重低迷的情况下，购买价格低于100万美元的住房的买家可能会对等待的决定感到遗憾，而许多人则会转向外部行政区以保持预算。

总体而言，美国房市强势进入2018年，纽约房地产的市场的租金将会小幅降低，但是成品房成交价，尤其是100万美元以下住房的价格趋向走高，城市交通格局的改变也会对房价产生显著的影响。川普政府的税改和房贷利率的增长将成为房市的制约因素。不同于经济学书上的原理定律，现实生活中，宏观微观的因素综合起来往往对市场有着出乎人们意料的影响，还是让我们对2018年美国东部的房地产市场拭目以待吧！