在美国买房的购房者经常会提一个问题，如果一开始用自己的名字买了房，后面想过户到孩子的名下怎么办？这里就涉及到了美国房产产权转移的问题了。

先让我们看一看在美国关于房产产权更名的基本知识：

美国房产产权更名，包括加上名字或拿掉名字，在办理过程中：

【1】需要之前房契上所有权人全部的签字。

【2】法律规定，房子共有人拥有该不动产每一部分中自己应得的某个百分比。

【3】若房子共有人，各占50%的权利，则其中一个人不可将房子的一半卖掉，他只能转移其对这不动产的50%的权利给他人。

【4】转移的权利是否有效，则需要看最初共同签署的法律文件内容，包括：转移所有权的证明书，向地政局登记的表格和其他税务的问题

【5】如果没有全部的所有人的签名，则此次转移并非完全无效，而是需要依情况而定。

转让分为有偿转让和无偿转让，现在来让我们看一下它们的区别：

有偿转让：

就是普通房屋买卖交易的过程。 交易双方聘请经纪人，在办理过户的时候签字即可，基本上由律师把关，所以不会有太多的纠纷和问题产生。但转让价格过于便宜时， 比如舅舅把一套价值200万的房产以20万的价格低价出售给其外甥，就会涉及以下问题：

1．美国产权保险按房产价格计算理赔

转让后，房产需要重新买保险，如果是20万的房产，出险只能按照20万计算理赔。

2．美国房产相关税费

a) 交易税：购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税是根据房屋交易价格计算的，所以房价低的时候，交易税上可以省很多。

b)资本增值税：如果这套房产是自己住: 夫妇50万以下; 单身25万以下皆免税(过去五年中，有两年以上是自住)，但是如果这是一栋投资房，将来卖房的时候就会涉及到另外一项税，就是capital gains。还是刚刚的例子，过了几年外甥想要卖房，这个时候这套房子的市场价格已经涨到220万了，220万-20万(当初购房的价格)=200万(需要缴纳所得税的部分)，像capital gains的税率非常高，差不多要15%。那么200万×15%=300000美金(资产所得税)。

无偿转让：

其实就是赠予。如果想要办理无偿转让，手续上会比有偿转让要容易简便得多。

无偿转让可能发生的法律纠纷：

a.  申请政府福利，在某些情况下，不是转让房产后就能马上申请的。

b.  如果有老年人一定要把房产赠予给子女，可以在房契里写入一项条款，阐明尽管老人把房产转给子女了，但是老人依旧拥有这栋房产的终身居住权。

c.  如果这套房产是老人唯一居住的房产，老人又没有什么收入和存款，那么是可以申请medicaid的。

有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，此无偿转让若购买产权保险时,必须提供房子估价报告. 所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠予方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。

现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房产，那么公司也必须是夫妇两人名下的，而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题，因为这种转让是不需要转让税的。

有偿转让的优势在于：

房产经过交易后，新的屋主有权购买产权保险并且资本增值税将重新从转让交易完成之日开始计算。

无偿转让的优势则是在于：

其转让所产生的费用远低于有偿转让，而且无偿转让没有交易税。

现在来看看不同的房产类型房产的产权转名：

在美国贷款买房子时，虽然房子所有权人是购房者的名字，但在房子贷款还没有还清之前，房子的所有权其实仍然是属于银行。但若经银行同意，可以转移其所有权。

1．独立产权公寓（Condo）

购房者拥有的是大楼里的一套房。

因为公寓大多有管理处，所以如果要加名或减名，都需要经过大楼管理处的同意

2．合作公寓（Coop）

购房者拥有的是大楼的股份。

正因为合作公寓的转名牵动到的是一整栋楼，所以在转名过程中通常要经过严格审核，包括：合法的身份、合格的信用报告、工作型态、收入稳定度和家庭成员等。

外国人转让税务问题：

在美国人们常说，有两件事情是永远无法避免的，那就是死亡与纳税。今天我们所讲到的财产转让就会涉及到遗产税与赠与税。就算是居住在中国大陆拥有中国国籍，而非绿卡的持有人，若曾在美国境内以个人名义买下不动产，要留给自己的孩子也将因此将面临受美国赠与、遗产税法牵制的风险。原因是，外国人虽不需为处于美国本土以外的任何资产的赠与缴税，但是本土以内的资产就另当别论，要不要缴赠与税，看资产的性质。

关于遗产税和赠与税：

遗产税与赠与税是两个紧密相关的税种，

一个人生前无偿转让的资产将牵扯到赠与税，

而死后的遗产传承则是与遗产税紧密相关。

此外，值得注意的是

美国遗产税与赠与税的纳税主体是赠与人，也就是税是谁赠送谁缴。而且接受者收到的赠与或者继承的财产，不算作收入，也不需要缴纳个人收入所得税

何种情况会收到遗产税和赠与税的影响：

当赠送者是美国居民，亦或者被赠送的资产在美国境内时，美国政府都可能会收取遗产税或者赠与税。

也就是说，如果非美国居民向美国居民赠送美国境外的财产时，将不会受美国遗产税或赠与税的影响。

免税额度：美国居民 VS 外国人

税改后，在2018年，拥有美国居民身份的人的个人额度为1120万美元，夫妻双方则是为2240万美金。而外国人则只有6万的免税额。

一般外国人若从未居住美国，或曾居住美国但从未产生永久居住美国的意向:

无形资产赠与税:NO

不需为处于美国境内的无形资产如公司股权缴纳赠与税;

有形资产赠与税:Yes

但需要为有形资产如房地产缴赠与税。

值得注意的是，赠与税与遗产税法规定，美国绿卡持有人或者公民的名下资产，无论是什么性质，而且不分界限，全部都会受到管制，但课税门槛高达1120万，如是夫妻双方则是达到2240万的终生总免税额，正也因为门槛高，一般美国民众平均资产不会达到这个数额，因此不用担心将来缴赠与或遗产税。

外国人（即非美国公民及非纳税义务居民）:

遗产免税额只有6万美金

赠与免税额：有形资产每年1.5万美金(2018)

＊＊但非美国人赠与其非美国财产或无形财产，则完全免税。无形资产超过一定额度则需要通知国税局。

此外，税法对于夫妻之间的赠与的处理方式，也会因双方的居留权的不同而有所区分。

如果夫妻两个人都是美国公民的话:"全免"

"他们之间的赠与，无论累积金额多大，都不会产生任何赠与税。

若捐赠方美国公民 但受赠方是非公民: "因受赠方居留权的不同而有所变化"

公民的老公 赠与 非公民的老婆，那赠与免税额只有每年15.2万美元。

＊＊注此处请律师在遗嘱中撰写相应法律语言，则即使非公民夫妻间亦可全免

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