中国房地产业今年糟糕局面继续恶化，一些房地产开发商的债券跌至纪录低点，引发对这个中国经济主要支柱行业的新一轮担忧。

中国地产业面临空前规模的离岸债券到期之际，又面临融资约束收紧、政府采取措施遏制房价以及人民币贬值的打击。

由于有消息称中国推出额外措施遏制房地产投机、限制房地产企业境外发债，房地产商本周面临的压力加剧。

虽然中国决策层力求在房地产行业引入一些急需的金融法规，但外界担忧违约数量将大增，经济增长将遭削弱。房地产业是中国负债最多的行业之一。据彭博经济研究的数据，如果将直接和间接贡献考虑在内，房地产业约占中国国内生产总值(GDP)的20%。

瑞穗证券亚洲驻香港的房地产业分析师Alan Jin说，房地产企业的信贷压力肯定在加剧，就好像在走钢丝一样。

由一些领先房地产开发商为成份股的一个股票指数本周连续四天下跌，跌幅近13%，而碧桂园和中国恒大的债券周四跌至纪录低位。波及各个市场的中国与美国之间的贸易争端更是加剧了该行业的困境。

最艰巨的压力

同策房产咨询公司的研究主管Zhang Hongwei说，第三季度私人房地产开发商将面临历来最艰巨的还款压力，开发商将大幅降价以换取现金收入。

随著政府推进去杠杆行动，一个包含贷款、发债和房地产销售收入的开发商融资指标的增长速度降至2016年以来的最低，开发商从银行获得的贷款下降。 

彭博根据统计局发布的数据计算得出，今年5月份，房屋销售（包括首付和按揭贷款）对开发商资金的贡献程度达到2006年有可比数据以来的最高水平。这使得房地产企业比以往任何时候都更容易受到市场波动和地方官员决定的影响。在为项目颁发预售许可证时，地方政府官员可以设定最高售价。

瑞穗的Jin说，几乎所有方面的资金都越来越紧张。

债务负担也放大了风险。据彭博汇编的数据显示，对于负债最沉重的上市房地产开发商，净债务与股本比率最高达到477%。 

开发商在离岸市场发债融资的成本已经在上升，现在又面临著如何使用发债所得现金的额外约束。今年第二季度，新发行离岸债券的平均票面利率较两年前上涨209个基点。中国国家发展和改革委员会周三表示，房地产企业境外发债应主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，而非投资境内外房地产项目、补充运营资金等。 

由于人民币下跌，开发商的美元计价债券也变得负担更沉重。据彭博汇编的数据，中国恒大和碧桂园是按照金额计算暴露程度最高的公司，至少有44%的债券是美元债。佳兆业集团的90%以上的债券都以美元计价。

源自：“ 彭博环球财经”公号