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冠軍專欄:解決美國次級房貸危機的方法
发表于 2008-02-02 08:00 對于自住屋的民生基本需求,政府不宜用經濟的眼光去對待它,而該用照顧人民生活的眼光去對待它 房貸利息要與其它商業貸款利息脫勾,獨立開來分別計算,互不牽連。這樣才可以避免因低利率,所引發的通貨膨脹問題。 房貸利息的高低要與通貨膨脹獨立分割開來考量,互不牽連。例如:自住屋的房貸利息 ( 不管幾年 ),永遠統統固定在5%,且不受景氣影響而有所變動。
来源:唐冠軍
對自住屋、投資一屋、投資二屋、投資三屋等,訂定不同房貸利息的等級。
對首購屋者(或二年之內沒有自住屋者)給予購屋輔導 與 低利貸款。
對低收入者給予職業訓練與輔導就業,並補助其上學學費。
對已面臨銀行沒收拍賣者,按其收入狀况態給予3 ~ 12個月延緩期,不立即執行沒收拍賣程序。
對房屋尚存有20%以上淨值者,但已遲付房貸的屋主給予低率淨值貸款。
禁止貸款經紀人要脅或鼓勵房屋估價師抬高房價。
對不肖估價師或經紀人的違法行為,給予嚴厲法律制裁。
取消次級房貸的產品,淘汰體質不良的貸款業者。
取消房貸浮動利率的產品,房貸只有固定利率如5、10、15、30、40年等。
取消零頭款產品,規定購屋自住者自備頭期款至少在21 % 以上。
第二幢以上做為投資房的房子,其自備頭期款至少在50 % 以上。屋齡超過60年以上的房子,其自備頭期款至少在40 % 以上。屋齡超過70年以上的房子,其自備頭期款至少在50 % 以上。屋齡超過80年以上的房子,其自備頭期款至少在60 % 以上,以便淘汰舊房舍,更新市容,並利新市鎮建設。銀行自行提高貸款人的資格審查,特別是收入証明( Tax Return ),避免造假與放水。
明文定訂法規,禁止房貸業者貸款給沒有收入證明或收入不足的人。禁止房貸業者在貸款時未考慮借款人生活能力與還款的能力。對信用不好,FICO分數低於660分以下的貸款人,强制其購買貸款保險,不論其LTV是多少。 對已獲得貸款保險公司理賠的房子,其房產在二年之內,銀行不得以拍賣屋的形式在市場拋售,以免擾亂了房屋公平市價。這樣可阻止房價繼續下跌。
房屋淨值的用途要有明確的規範。嚴禁貸款人利用房屋淨值去做轉投資( 如房地產及股票投資 )。
透明貸款程序,防止隱瞞、造假、舞弊與欺騙。禁止銀行與房貸業者的不實廣告等。貸款公司或貸款經紀人取得的報酬 ( 銀行傭金 ) 要事前讓貸款人知道有多少並且要由貸款人事前簽名認可。統一規定貸款公司或貸款經紀人取得報酬的明細表,傭金是以案件來計酬 ( 如:一百萬以下的房貸是按件計酬 ), 而不是以貸款金額大小來計酬或是以利率高低來計酬,以防止經紀人坑騙貸款人。禁止房貸業者給付高傭金,以鼓勵經紀人行銷高利率的房貸。貸款人填寫的各種資料要與國稅局報稅資料相符合並經電腦連綫查核無誤。貸款業與國稅局、國安局、法院等電腦系統要整合,互通資料以防止舞弊案件的發生。個人收入與其投資產業之間要有透明的合理性,嚴防逃漏稅捐的發生。確立債信評級機構的獨立性,加強其可信性。
重新整頓美國房地產抵押證券市場,使其更安全更透明。加強“債權擔保憑證”及“貸款擔保憑證”的管理與監控。加强對大型建商、開發商的管理與監控。平穩土地成本、建材成本、降低政府建照費,執照規費與開發稅捐。營建業或開發商者不得兼做房貸業務,銀行也不得投資開發商 ( 參股 ) 或 投資“債權擔保憑證”。
聯儲局除了紓困金融體系的流動資金,以挽救債信危機之外,政府更應該統一收購銀行拍賣屋,以阻止大量拍賣屋流入市場拋售,以平穩市價( 就像股市基金進入股市護盤一樣 ) 。或由政府統一接收“自住屋”的貸款業務,由政府編列預算自營,再委託銀行代收代管。提高“巨額房貸”房貸利息,以抑制豪宅的漲風。
要求國會修改銀行法、稅法、建築法,以抑制自住屋的漲風。幫助那些陷入困境的房主重新安排低利貸款,並免除當事人意外的稅務負擔。對兩戶人家同時供養一個房貸者 ( 即大家庭者 ) ,給予特別稅務優惠。釋出公有地,來興建平價住宅或整建老社區。成立研究機搆,推展“住者有其屋”“耕者有其地”的政策。開設免費的股市與房市投資訓練班,以教導投資人正確的投資觀念與方法。自住兩年以上可免利得稅的規定改為自住五年以上才可免利得稅。
對投資型房地產的利得稅稅率采用遞减稅率,也就是說擁有房地產時間愈長稅率愈低,擁有房地產時間愈短稅率則愈高,以避免投資人短炒房價。對於不肖銀行或房貸業者 ,予於懲罰。對其所沒收回來的房子,三年內禁止其轉手買賣,但其可以用來收房租 ,以免得過多的拍賣屋壞了公平市價。 對于周轉不靈或面臨將破產的不肖銀行 ,不給予財務救濟。責令其重整、合併或歇業,以舊事重演不斷發生。
成立專責機構整頓房市,監督房價阻止其暴漲暴跌,並提出適當對策平穩房價。大量興建地下捷運系統,縮短市區與郊區的距離,這樣可以均衡市區與郊區的房價。迅速解決非法移民的身份問題,幫助他們就學就業,購屋置產。鼓勵國民節約儲蓄,大力推廣全民儲蓄計畫,以减少國家外債與個人負債。
臨時二年特別措施,政府提供免利息的20%頭期款給2008年、2009年買自住屋的人 (要先查信用與報稅收入 ),這筆頭期款是免利息的 ( 如果自住滿七年以上是免利息的,如果提前賣屋者則要補足7%的利息,做為違約金 ) ,這樣可使房市注入活力迅速回。
人民最需要的是吃住的問題,一個國家的政策一定要滿足人民“吃住”的需要,如果人民“吃住」的問題出了狀况,這個國家的政府是要負責任的。用政府預算去幫助民生且平穩房價是可以的。但不可以用政府的錢去幫助那些不肖的房貸業者或銀行,以免養鼠為患,製造出另一種社會的不公平。
聯準會主席柏南基(Ben Bernanke)表示,聯準會要統一規範房貸業者行為,且同時需要保護購屋人免於受騙。他說:“不公平與欺騙性行為不僅傷害購屋人和他的家庭,也影響整個社區,而且還傷到經濟整體。”
富爸爸富媽媽說“對于自住屋的民生基本需求,政府不宜用經濟的眼光去對待它,而該用照顧人民生活的眼光去對待它”。政治是妥協的藝術,但“違背理念的妥協不是妥協,而是違背良心,自廢人格”。在處理經濟或政冶問題上,你免不了要向現實 妥協 ,但在妥協的過程中,你不可因遷就現實而失去個人理想與做人原則。各級議會、立法者與執政者應該放下私心,多為蒼生解決民生“吃住”的問題才好。
一個好的投資除了要有計畫、有目標之外,還必需先具備 “有節制、 有儲蓄”。“沒有節制就不會有儲蓄。沒有儲蓄就不會有閒錢去做投資”。買屋自住或購屋投資都需要有至少20%以上的自備款。如果你沒有足夠的自備頭款就去買房子,你是冒很大風險的。像“零頭款買房子”就很危險,萬一房價下跌或者你收入減少沒有能力依約付款時,你就會陷入房貸風暴之中,所以說“沒有節制、沒有儲蓄、沒有足够收入但又任意擴張信用的人”才是真正房貸風暴的始作俑者 ,沒有節制、沒有儲蓄、沒有足够工作收入的人,絕對不要呈強,絕對不要去借錢買房子”。
“零頭款與浮動利息是包著糖衣的毒藥”。銀行推銷這種危險的產品,極易陷貸款人於債務深淵之中使其最終無法自救。吃毒藥的人故然不對,但給人毒藥吃的人也不對。心理學家認為引發經濟的擴張與衰退,導致股市或房市的暴起暴落,就是因為投資人的貪婪與恐懼。
葛林斯潘認為,人類的喜悅或恐懼才是導致景氣榮枯的主要原因。在經濟連續擴張幾年後,人類很容易就得意忘形,讓喜悅之情主宰一切,但這時也就是泡沫出現的時候。一旦恐懼出現,投資熱度立即會消退,泡沫也就會隨之發生。人類對貪婪與恐懼,至今還沒找出應對之策。如果讓貪婪與恐懼永遠主宰著經濟市場,股市或房市暴起暴落的現象將永遠存在。
僅依賴政府去解決次級房貸危機是緩不濟急的,唯有迅速調整你的心態與生活方式才能讓你安然渡過這一次經濟的危機。
富爸爸富媽媽說“先除去你心中的貪婪 與 恨意 ( 責怪別人 ) ,這樣你才能走向光明的人生”。
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