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美国房地产正处于泡沫状态吗?

总编辑John 05月15日 23:33
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(本报合作媒体《家住美国》编译报道) 在过去的一个月里,面对美国迅速上升的通货膨胀、强劲的商品需求和持续的供应中断,联邦抵押贷款利率继续上升。有人因此担心,美国房地产市场可能正显示出泡沫迹象。达拉斯联邦储备银行发布的博客文章表示,房价已“脱离基本面”。


研究人员称:“如果许多购房者都认同这一观点,那么由‘害怕错过’而产生的购房行为可能会推高房价,并提高对房价强劲上涨的预期。”研究人员警告称,由预期推动的房价上涨可能会带来很多后果,比如破产、对增长和就业的广泛影响以及扭曲的投资模式。


房地产泡沫意味着什么?通常来说,房地产泡沫是指在高需求和低供给、投资者投机和旺盛消费的推动下,房价异常飙升的时期。


这些泡沫是由多种因素造成的,包括不断增长的经济繁荣、低利率、更多的抵押贷款产品和容易获得的信贷。专家表示,房屋供应不足主要是建筑不足造成的。


房地产巨头房地美(FreddieMac)的一项分析显示,住房短缺现象正在加剧,目前,房屋短缺已从2018年的250万套增加到2020年的380万套,增幅为52%。


房地产市场泡沫是如何破裂或结束的?当需求减少或停滞时——因为更高的抵押贷款利率或通货膨胀蚕食储蓄——它就会结束,同时供给会随着需求重新调整(当建设赶上时)。而这可能导致价格大幅下跌,泡沫破灭。


根据美国国会研究服务中心(CongressionalResearchService)的数据,在个人层面上,约65%的被占用住房单元是业主自用的。在美国,住房通常是家庭财富的重要来源,住房建设提供了广泛的就业机会。


房价高企时,不断上涨的房价可能会鼓励额外的建筑支出,从而导致更强劲的经济增长。房价下跌可能会抑制建筑支出,导致经济增长更加疲软。


由于各种原因,房屋价值的增加鼓励房主比其他时候花更多的钱,包括对经济的更高信心、房主借贷的房屋净值增加,以及更高的租金收入。


价格下跌的结果正好相反。在美国,消费者支出约占经济的70%,因此住房财富的变化可能会导致经济增长的重大变化。


达拉斯联邦储备银行的研究人员表示,他们正在观察美国房地产市场的异常行为,这是自本世纪初房地产市场繁荣以来的第一次。


他们关心的原因包括价格与租金比率(比较购买与租房的经济),尤其是房价收入比(一个中位数的房价与一个特定地区的年收入中位数之间的比率),这表明2021的房价与基本面越来越不一致。


除了低抵押贷款利率,推高房价的其他因素包括,由于大流行相关的刺激,可支配收入激增,以及由于流动性限制和封锁,家庭支出减少。


如果可支配收入的增加是暂时的——随着财政刺激的减弱和美联储提高利率,这将给房价带来下行压力。


然而,研究人员表示,根据目前的证据,任何即将到来的住房市场调整,在规模上都不会像2007-2009年全球金融危机那样可怕。


在2008年之前的几年里,抵押贷款机构向未经核实收入或未支付足够首付的借款人发放次级贷款,同时推出高风险的贷款产品。专家表示,这一次,即使利率处于最低水平,严格的贷款承销标准也是常态。


《华盛顿邮报》称:“除其他外,家庭资产负债表的状况似乎更好,过度借贷似乎并没有助长房地产市场的繁荣。”因此,说美国现在房产处于泡沫状态似乎还为时过早。


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