一、 何謂REITs
提起寫字樓、商場、酒店等商業房地產投資，普通老百姓一般都認為這是富豪才能涉足的投資領域，與自己無緣，因為老百姓那點錢只夠買一個平方米或幾個平方米面積的房地產。要使小投資者投資房地產的願望成為現實，唯一的辦法是將大家的資金聚集在一起才有可能。REITs就是一個把眾多投資者的資金集合在一起，由專門管理機構操作，獨立的機構監管，專事商業房地產投資，並將所得收益由出資者按投資比例進行分配的基金。

REITs是美國國會1960年參照共同投資基金的形式立法創立的。其目的是為了給小投資者提供一個參與大規模商業房地產投資的機會，使所有對房地產投資有興趣的投資者，不受資金的限制和地域的限制，都有機會參與房地產投資。

二、REITs有哪些類型
REITs一般按其投資對象分為三大類型：
1、物業投資型REITs（equity REITs）是指REITs直接投資房地產物業，通過出租房地產獲得收益的REITs。它是REITs中最主要的投資類型，占大多數。

2、抵押投資型REITs(mortgage REITs)是指專門從事抵押放貸，或者專門購買房地產抵押證券的REITs，其收入來源主要是抵押貸款或抵押證券的投資利息。

3、混合投資型REITs（hybrid REITs）是指既從事物業投資又從事抵押投資的房地產投資信託基金。

REITs除分成上述三種類型外，一般還按其投資的物業類型細分為投資商場的REITs、投資辦公樓的REITs等。幾乎凡是能夠獲得租金收益的商業房地產都是REITs的投資對象，如，商業中心、公寓、辦公樓、倉庫、工業廠房、灑店、高爾夫球場、醫院、健康中心等，圖五是當前REITs的投資類型分佈圖。與證券投資基金的分類相似，REITs還可以分為有期限的REITs和無限期的REITs，及分為開放型REITs和封閉型REITs等。

三、REITs是如何產生的
REITs創立于1960年，創立初期發展緩慢，在1968年之前，大約只有10多家REITs，總市值只有約2億美元。

從1968年開始，REITs開始涉足房地產抵押貸款金融業務，在投資銀行的推動下，REITs出現了第一次高漲時期。1969年至1974年，REITs的總資本從10億美元增加到約200億美元，其中半數以上從事房地產抵押貸款業務。這些REITs為房地產開發、建設企業提供了大量的短期建設貸款，對當時美國出現的房地產開發建設熱潮起到了推波助瀾的作用。隨著1973年辦公樓市場轉弱，抵押投資類REITs由於貸款爛帳全面崩潰，給投資者留下了很壞印象。雖然在這個時期物業投資型REITs表現不俗，但受抵押類REITs的拖累，整個REITs行業持續十多年萎萎不展。1972年美國房地產投資信託協會成立並開始編制REITs指數時，基數為100，但1974年月12月見底的REITs指數只有35.05。

在1986年之前，法律對REITs的經營限制很嚴。REITs只能委託與之無關的獨立機構經營管理，自己不能主動經營，且只能以商業信託（business trust）或協會(association)的形式註冊。這種規定，大大限制了REITs的發展，再加上70年代中後期的抵押類REITs危機對REITs行業殺傷力很大，影響達十幾年，REITs在整個80年代萎迷不展。

1986年美國國會修改稅法，大大放鬆了對REITs經營的限制，再加上房地產專業化、規模化、集約化經營的發展，從1991年開始，REITs進入了一個快速發展時期。

四、如何設立REITs
1.一級市場（initial public offer, IPO）發行
REITs的成立可以從無到有，就象共同基金一樣通過一級市場發行受益權證籌組，也可以通過現有的房地產企業改組。

　　為了避免發起人惘顧投資者的利益，法律規定發起人要持有基金發行總額的10%，或總值不少於200,000美元的基金。

2.UPREITs─傘形合夥制REITs（umbrella partnership REITs）
除通過一級市場公開發行的形式組成新的REITs外，現有的房地產公司還可以通過其它形式實現房地產的證券化。如與已上市的REITs合併；將公司出售給已上市的REITs；按REITs的標準進行改組等。

目前現有房地產公司轉為REITs最常用的一種形式是採用UPREITs結構。 UPREITs是傘狀合夥制REITs的簡稱，它是指REITs不直接擁有房地產，而是通過一個經營合夥制企業（operation partnership, 簡稱OP）控制房地產。流行這種結構的主要原因是，一個非上市的房地產公司可以在不轉讓房地產的情況下用已有的房地產組成REITs，或者用房地產資產與REITs交換受益權證，套現資金。

在UPREITs結構中，房地產的實際所有者是REITs，但產權卻在經營合夥組織OP的名下。合夥經營企業OP是一個由原房地產公司和REITs組成的獨立合夥公司，獨立經營，REITs一般是其總合夥人，佔有經營合夥企業的大部分份額，並由其控股。

UPREITs的發起人主要是擁有房地產的房地產公司、房地產合夥組織或保險公司等機構。UPREITs結構實現了現有合夥企業的房地產資產與REITs現金資產的很好結合，自1992 年第一家公眾UPREITs產生後，這種形式很快流行起來，新上市的REITs中75%採用這種形式。

五、誰投資REITs
REITs的投資主體由散戶個人投資者和大戶機構投資者組成，其中發揮主導作用的是機構投資者。

1. 共同基金
共同基金組合是至今為止REITs最大的投資者，隨著REITs市場的升溫，投資REITs的共同基金增長很快，1994年投資REITs的共同基金只有11家，總資產為12.7億美元，至今年6月止，專門投資REITs的共同基金有已達37家，投資規模約為 119億美元，增長8倍多。

2. 保險公司
美國國內的保險公司一直以來就是房地產市場的主要投資者，在REITs出現之前，保險公司投資房地產主要是通過直接擁有房地產產權，但，REITs出現後，保險公司大大減少了直接擁有房地產的數量，改為投資REITs證券。保險公司也是抵押類REITs的主要發起人之一。

3. 養老基金
美國養老基金是傳統的房地產直接投資者，據統計，目前養老基金大約持有1300億至1400億美元的實物房地產資產。但現在越來越多的養老基金開始投資REITs，目前持有約50億美元的REITs證券。它一般是通過購買普通股、用房地產交換股份、或用房地產參與合資等方式投資。據有關專家研究表明，養老基金對REITs證券的投資將會迅速增加。

4. 房地產投資顧問公司
美國投資品種雜、衍生工具多、技術性高，投資者有依賴投資顧問公司的傳統。1974年美國《雇員退休收入證券條例》（the Employment Retirement Income Securities Act），使提供房地產投資服務的大批房地產投資顧問公司走向社會為公眾服務和為養老基金提供投資咨詢服務。如今，這些房地產投資顧問公司同時為客戶提供房地產證券方面的投資服務，成為REITs的主要機構投資者之一。

5. 外國投資者
外國投資者對美國REITs證券的投資熱情越來越濃，目前活躍在REITs市場上的外國投資機構主要來自荷蘭、德國、加拿大、法國等國家，其中荷蘭占的比重最大，主要原因是美國政府與荷蘭政府有特別的稅收協定，使荷蘭投資者投資REITs的收益不用交所得稅，而如果直接投資房地產則是要交稅的。

6. 個人投資者
個人投資者可以直接買賣REITs房地產證券，但由於美國證券投資的專業化程序比較高，因此許多投資者願意通過各種基金或投資顧問公司來投資，直接投資的數量不大。

摘編源自：SZHOME.COM