Sunny Lau 是拉斯維加斯HotPoint(熱點)房地產公司和MaxGroup(富加)地產、貸款公司的經紀人,她從事地產行業已經有20 多年歷史了。在拉斯維加斯房地產界,Sunny 是唯一專業從事銀行回收屋的華裔經紀人。拉斯維加斯房地產興盛時有將近28000 個房地產經紀人,而今只剩下不到6000人。“從2007 年至今,我們已銷售了超過2000 棟銀行回收屋,我們每天有150 棟銀行回收屋上市,我們和拉斯維加斯10 個專業銀行簽署了銷售銀行回收屋合同。請注意銀行回收屋和法拍屋是兩個不同概念。” 在加州阿罕布拉市Max Group 的辦公室裏,Sunny 對記者解釋說。
“人們傳統印象裏的法拍屋都非常恐怖,因為屋主在最後放棄自己的抵押贖回權時都充滿怨氣,對房屋橫加破壞,這些房屋經過法院漫長的拍賣程式後,由於無人打理,早已不像樣子,因此法拍屋的成交率很低,銀行業對法拍屋就像”雞肋”,食之無味,棄之可惜。”Sunny 說。
全美有將近499 萬套住房積壓待售,有超過100 萬套法拍屋。雖然今年5 月美國舊房銷售量增長了2%,但大量積壓住房待售嚴重影響了房屋市場價格,加之從今年起對房屋估價方法又有所改變─即評估房屋價值要有6 棟附近成交屋做參考值,其中至少參考1 棟法拍屋,1 棟short sale銀行回收屋,這種新的評估方法導致今年房價大幅下跌,經濟學家們估計住房銷售價格在未來數月還將進一步下跌。從各城市看,拉斯維加斯和邁阿密房價跌幅最大。
為避免更大的損失,拉斯維加斯的BOA、Wells FarGo 、Countrywide、USBank、NYBank 等10 大銀行聯合起來針對銀行回收屋制定了特殊的應對措施,他們挑選拉斯維加斯有實力的房地產公司進行了專業培訓,制定了一套如何銷售銀行回收屋的方案。
“銀行的這種做法非常聰明,他們把法拍屋這個燙手山芋丟給了房地產經紀公司。”Sunny 解釋說。“ 以我們Hot Point 公司為例,如果我們從簽約銀行手中拿到了第一手的銀行回收屋,我們要做很多事情。我們的角色是談判專家,要和屋主談判拜託他們不要毀壞房屋設施;要將租住房客介紹到其他地方;要為房屋換鎖,要替屋主繳納水電費、管理費、清潔費,甚至代繳地產稅、保險等等。還要保持游泳池水為green water ,這樣經過我們整理的銀行回收屋就不再是骯髒,破爛的狀況了,而是整潔、完好和待售普通住房一個檔次,這樣就增加了房屋成交率。”
“你們是拉斯維加斯唯一華人經紀公司在經營這種業務嗎?”記者問。
“經過賭城10 大銀行認可並簽約的華人地產公司僅我們一家。”Sunny 笑著說。“經營這種業務第一要對屋主有愛心,因為很多屋主已經遭受了喪屋之痛,言辭稍有不慎就會激起屋主的憤怒。第二要把銀行回收屋當成自己的住家去打理;第三要有專業知識和雄厚財力。我們每天整理150 多棟銀行回收屋,平均每天投入70 多萬流動資金去維持運轉;同時你還要對將要售出的回收屋制定合理的價位。由於我們是10大銀行簽約公司,因此我們會得到及時的資訊和優惠的價格。為了和其他公司公平競爭,我們也會將自己整理好的回收屋放在MLS.com 上競價,但由於有一定的優勢我們總會捷足先登,為客戶爭取到最好的價位和房屋。”“ 根據你近20 年的房地產經驗,你認為現在是投資拉斯維加斯購置房產的好時機嗎?”記者問。
“現在投資銀行回收屋是最好時機。因為銀行貸款利息一直在上漲,而銀行回收屋是在原房屋淨值下降25%的基礎上再折價30%左右出售的,這是美國歷史上很少出現的情況。房地產是一種不可再生資源,而拉斯維加斯是美國2008 年最值得投資的十大城市之一,在未來升值潛力巨大,所以,如果失去這個機會就太可惜了。”Sunny 說。
根據拉斯維加斯市政府計畫,在今後5-10 年,將投入100-150 億美元用於城市基礎建設,將會再增加20-30 萬人就業機會。現在每月大約有6000-8000 人遷居賭城,其房屋需求量在度過次貸危機之後一定會有大幅上漲。另外,在次貸危機後,各大銀行已收緊貸款政策,對於購置新屋和普通舊屋者而言,一是貸款利率很高,二是拒絕率也很高;銀行貸款重點已放在處理回收屋上,而相對於購買銀行回收屋者,貸款政策卻松了很多。
拉斯維加斯對待銀行回收屋的做法在一定程度上解決了法拍屋的“爛尾”問題,減少了銀行的損失,同時對提振萎靡不振的房地產市場起到刺激作用。或許美國其他各州會參考其做法來解決圖為Sunny Lau 相同問題。
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