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中國央行連續加息 或促投資客拋房
发表于 2011-02-11 13:07 春節之前,樓市調控“國八條”雷霆出擊,由於春節本來是樓市淡季,其影響將在節後才能消化和顯現。可以預見,今年整體高壓式的調控氛圍將貫穿全年,作為5個月內第三次加息,將會對樓市產生連鎖反應。有房地產業內人士表示,進入加息通道,不排除投資客拋房潮出現。 【本報綜合報導】中國人民銀行決定9日起上調金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點,至此在不到五個月時間裏,中國央行已連續三次加息。分析人士認
来源:本報綜合報導
去年10月19日和12月25日,央行已兩度上調存貸基準利率,而更早一次調息則需追溯到2008年底。此次調息後,5年期以上貸款基準利率將達到6.60%。昨日,部分購房者獲悉再次加息後,表示還貸的壓力更大了。
有專家表示,加息對遏制通脹和補償負利率有積極作用,不過對房地產市場影響可能更大。
中指院華中分院高級分析師李國政表示,持續加息,會增加投資人持有房產的還款壓力。“如果進入加息通道,不排除投資人拋房情況出現。”去年四季度兩次加息,幅度均為0.25個百分點左右,以50萬元30年期按揭計算,每次加息造成月供增幅約在百元左右。但5個月內3次加息,已使得月供增量平均接近300元。
億房研究員王磊表示,以目前武漢房屋租售比水準來看,這樣的月供增幅已很難通過漲租來消化,而後期如果進一步加息,以租養貸或成泡影。
思銳地產企劃總監汪喜清表示,春節後各地可能會依據國八條出臺地方版新規,其中抑制房價增幅可能成為主要內容,這從另一方面拉低投資人持有房產的收益預期。
樓市資金去杠杆化 開發商資金鏈趨緊
分析人士指出,加息不僅會牽動貸款買房者的神經,同時也會對開發商形成融資壓力,當貨幣政策進入到加息週期,這種壓力會更為明顯。
數據顯示,經目前的三次加息後,五年期以上貸款利率累計提升66個基點,由於未來不排除繼續加息的可能,房地產開發貸融資成本會逐漸提升,房地產企業的資金鏈緊張程度將有所加劇。
去年以來,隨著房地產信貸調控不斷加碼,在開發貸款利率上漲、居民購買多套房首付比例和貸款利率提升的作用下,樓市中信貸資金增速快速回落,樓市資金“去銀行化”跡象隱現。
國家統計局數據顯示,在去年房地產開發企業資金來源中,開發商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現明顯回落。央行數據也顯示,去年中國新增房地產貸款同比增速比上年末降低10個百分點。其中地產開發貸款餘額同比增速較上年驟降八成,個人購房貸款餘額同比增速比上年末低13個百分點。
中國社科院房地產金融專家尹中立認為,今後樓市資金去杠杆化的趨勢會更加明顯,過去幾年企業開發貸款和居民消費貸款領域出現的“空手套白狼”現象會大大減少,並將有利於緩解房地產領域資產泡沫。
調控升級能否打開房價回調通道
新一輪全面、密集調控重拳來臨,“國八條”中不論是限購還是差別化信貸、稅收,以及對地方政府保障性住房建設和房價調控的問責力度,都比以往有所升級,那麼房價回調的通道能否就此打開?
重慶和上海房產稅試點落地,表明在經濟穩定增長勢頭已經確立的背景下,樓市調控不再投鼠忌器,而且今年的中央一號檔鎖定水利,並提出了相應的投資計畫,今年的投資重點將會逐漸轉移到農村水利等基礎設施建設上來,補足農業發展和糧食生產的短板,也降低了因房地產調控帶來的投資下滑的擔憂。
這也意味著中國房地產運行新格局即將到來,在土地徵用、出讓、住房開發建設、銷售等各個環節形成的調控思路以及已有成果,尤其是針對個人住房房產稅的推出,有望觸動和解決房地產市場中的深層次問題,從而形成新的房地產良性發展機制。保障性住房建設和供應體系構架的初步形成,也將明顯改善整個樓市的供需狀況。
從抑制不合理需求來看,“國八條”繼續強調要進一步有效遏制投機投資性購房,而各地最有效的措施陸續出臺,不斷擴圍的限購令已經封死了投資者的入市空間,對於第二套住房貸款限制政策的加碼降低了投資者的信貸杠杆,投資性需求繼續大規模入市的空間不復存在。而差別化信貸、稅收政策的持續實施,將不斷加大擁有多套住房業主的持有成本,住房投資的風險開始積累,房價上漲空間的縮小還將擠出投資者中的存量房,從而對二手房的供需產生影響,使存量住房資源重新得到配置。
加息週期下樓市風險浮現
分析人士也提醒,隨著貨幣政策進入加息週期,樓市系統性風險值得關注。
交通銀行首席經濟學家連平認為,由於連續加息會增加企業運行的成本,也會給銀行和房地產市場帶來一定風險,貨幣當局未來不宜連續、大幅升息。
郭田勇認為,就全球而言,房地產貸款是給銀行構成系統性風險的貸款品種,目前中國房地產行業與銀行業已高度關聯,在這一背景下,應警惕因連續加息可能導致的房價大幅下跌、斷供和銀行信用鏈條斷裂等風險。
郭田勇進一步指出,隨著加息通道的開啟,地方融資平臺債務利息也將隨之增加。加息週期下地方融資平臺負債雖不太可能帶來系統性風險,但如果持續加息帶來房價特別是土地價格的大幅下挫,地方政府償債能力也將面臨一定挑戰。
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