地产动态
因“限”得福:中國商業地產迎來爆發期
发表于 2011-02-26 07:38 【本報綜合報導】2010年第四季度,北京辦公樓市場創下9.0%的單季最高租金漲幅記錄,上海的租金漲幅也達到7.9%,而增長的主要動力來自於跨國公司和中國企業對辦公樓空間的強勁需求。新加坡辦公樓市場受到辦公空間供應暫時短缺的影響,租金環比上漲8.6%。香港辦公樓市場在供應趨緊以及金融業需求強勁的支撐下,租金環比上漲4.6%;香港辦公樓市場2010年全年租金漲幅達到33%,居亞太地區首位。
来源:本報綜合報導
另外,在這份全球主要寫字樓榜單中,上海保持其在中國大陸寫字樓市場租金排行榜榜首位置,甲級寫字樓租金達到345元/平米/月,相較2009年上升28%。
對於中國寫字樓市場租金的快速上漲,高緯環球中國區董事總經理張良軍先生做出如下評價:“在北京和上海,甲級寫字樓市場空置率降至近十年最低水準,租金也隨之激增。隨著更多的企業展開擴張計畫,以及新興企業開始業務運作,2010年全年寫字樓市場需求旺盛。寫字樓市場租金水準甚至超過了2008年的最高水準。我們相信,在北京和上海,無論是跨國公司,還是國內企業,對寫字樓都將保持強勁需求,租金上升趨勢將會持續。相較而言,在今後兩年,上海寫字樓市場新增供應量會略多一些。”
新國八條“管死”炒房 商業地產或成資金新寵
“新國八條”的出臺,基本上已宣告住房投資需求被徹底“管死”了,炒樓變得無利可圖。地產投資專家表示,由於此次樓市調控並未涉及商用物業,轉戰商用物業不失為明智之舉。
由於不受住宅的限購和限貸政策影響,新春期間廣州一些開盤的商業物業賣得比住宅火,位於珠江新城馬場路上的公寓盤富力公園28,年初一、初二兩天客流量都非常可觀,樓盤推出的“一口價”單位在大年初一一早就賣得七七八八,發展商不得不臨時加推新單位應市。而在靠近琶洲大橋的一處望江樓盤,不少單位的均價在4萬元/平方米左右,不過這個樓盤的性質為辦公寫字樓,使用年限要比住宅“縮水”20年,水電費也比普通物業貴1/3。但樓盤的銷售人員表示,該樓盤總共450多套單位,去年底開盤後到現在已經賣掉了約2/3。“因為不受限購的制約,所以還是有不少買家入貨,有的人一次就買四五套。”
上週末,位於北京路步行街的商用物業金潤鉑宮開放樣板間,儘管天公不作美,周邊道路也因舉行廣府廟會實行交通管制,但樓盤現場依然看客盈門。市民黃先生說,因為自己已經買過房,不能再貸款,所以過來看看,為的就是不想手頭的資金貶值。另一市民李姨則表示自己已經下了定,並表示2.9萬元-3.5萬元/平方米的價格對她來說不算貴。
商業物業比住宅更具投資價值
種種跡象顯示,“新國八條”將投資住宅資金成本提高,購買第二套房首付高達6成,使得首付只要50%的商用物業關注度快速升溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購令,將投資者擋在住宅門外的同時,也在不斷推高商業地產的吸引力。
“CPI高企,市民都尋求資金保值,目前除了股市外,樓市是最佳的投資途徑。不過現時投資哪類物業更好?”廣州中原地產市場部總監李粵湘分析,此次樓市調控並未涉及商用物業,轉戰商用物業不失為明智之舉。
地產經濟研究專家鄧浩志更認為,相對住宅而言,商用物業面臨的政策壓力小,而且商住價格倒掛也導致商業專案有價格回歸的需要,所以未來商用物業整體會比住宅更具有投資價值。
廣東省房協理事趙卓文分析,目前國內房地產開發結構偏重住宅。在“新國八條”抑制住宅需求的影響下,未來商用和寫字樓物業可能迎來一個爆發期。
一線城市住房商鋪寫字樓租金漲10%左右
據經濟之聲《天下財經》報導,從去年底開始掀起的房屋租金漲價潮,在春節後繼續放大。北京、上海、廣州等一線城市住房、商鋪、寫字樓的租金都上漲了10%左右。觀察人士預計此次上漲將會是一個長期過程,直至房屋漲價導致失衡的房屋“租售比”到達相對合理地位。
國八條、房產稅、限購令樓市調控愈演愈烈,伴隨住宅市場的冬天,酒店式公寓、沿街商鋪等商業地產卻因為不限貸、不限購,受到不少手中有錢又苦於無處投資者的關注。一些開發商更是吹噓商業地產將成為下一輪調控的緩衝區。但是業內人士卻向記者表示,商業地產雖有機遇,但對於普通投資者依然存在風險。
據搜房網統計,在2月份報價上漲的約14個專案中,酒店式公寓和商辦專案占3成以上,有的專案漲幅達到20%。與此同時,來自21世紀不動產上海區域市場中心數據顯示,從新建商鋪成交區域分佈來看,外郊環間依舊為商鋪交投的主戰場。據統計該環間在2010年全年的交易面積比重為61.1%,而今年1月至今外郊環間成交占總成交額的67.9%,占比進一步上升。在這一區域,配套設施的完善、成熟,消費人群的不斷導入使得商鋪的投資收益更多的著眼於未來,預計也是2011年全年商鋪新增供應的主力區域。
21世紀不動產上海銳豐商鋪部經理馬麗娜向記者表示,考慮到後市調控的常態化,2011年住宅市場的投資環境未來將在很長一段時間內保持較大的壓力,而商鋪等商業地產則完全不受其影響。投資者對商鋪市場的青睞將越來越大。目前外郊環地區基礎設施建設飛速發展,在如今通脹預期及住宅投資受阻的情況下為尋求保值湧入商業地產的投資者必不會少。尚處價格低窪階段的商業地產將借此機會進一步吸引市場目光。
SOHO中國董事長潘石屹在參加一個微博訪談時也指出,從目前各項調控政策來分析,資金的確有流向商業地產的趨勢。他表示,第二套住房的按揭貸款首付款比例已經提高到六成,超過了商業地產;利率達到了1.1倍,也超過了商業地產。在他看來,資金流向商業地產不見得是壞事,有助於緩解通貨膨脹、緩解投資性住房需求過於旺盛的現象。
但是並不是所有投資人士都適合投資商業地產。上海中原地產工商鋪部總經理陶翃就向記者表示,成熟的商業地產每平方米的價格比住宅高出好幾倍,按照目前的政策,五成首付一般就已過百萬,較成熟的商業專案投資門檻甚至可達千萬元。 “初始成本的高投入意味著投資者要承受更大的風險,這並不適合資金積累緊張的投資者。 ”陶翃如是說。
不僅如此,目前商業地產專案交易稅費一般是交易收益部分的30%-60%。因此,商業地產對投資者在物業的運作、出售時機把握等多個方面有較高的要求。如在購入物業5年以內就轉手,單是交易費用都覆蓋不了,極有可能會得不償失。
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