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香港“逆按揭”2011破繭
发表于 2011-03-10 10:47 民眾不感冒,銀行有風險 “年輕的時候貸款買房,年老後房子養人”——這就是“逆按揭”。在內地“以房養老”風聲吹過之後,逆按揭再次出現在香港。
来源:投資有道
經多年討論後,香港政府決定今年起允許開展逆按揭業務。
所謂“逆按揭”,是房屋所有者以自住房屋作抵押,來進行借貸的一種商業活動。借方通常為老人,老人將其擁有所有權的物業按揭給貸方而得到貸款。換言之,銀行與業主的關係逆轉,每月或每年,銀行以分期付款的方法向業主支付一定數目的款項,直至借方去世,銀行才會收回房子。這樣的養老方式下,老年人既能住在自己的房子裏,又能將房產變現用於養老。
內地近幾年出現的“反向抵押貸款”、“反抵押貸款”和“以房養老”三種概念其實與“逆按揭”都有異曲同工之處。
香港模式
數據顯示,2006年香港65歲以上老人占人口比例12%,估計到2036年將達26%,人口老齡化問題嚴重。為了解決問題,又不給財政支出帶來巨大負擔,香港特區政府想了個新辦法:隸屬於香港政府的香港按揭證券有限公司(簡稱HKMC)宣佈,董事局已批准按揭證券公司於2011年推行安老按揭試驗計畫。
在此計畫下,借款人可選擇於限定年期(10 年、15 年或20 年)內或終生每月取得現金款項,並且必須繼續負責物業的維修保養,以及繳付物業費、政府地稅及管理費等。即使收取現金款項的限定年期已經完結,借款人仍可安居於原有物業直至去世。
在房主去世或按揭到期後,銀行將出售房產以補償貸款。若房產出售的淨收益足夠多,償還貸款後剩下的款項將交給房主家屬。HKMC表示,若房價下跌,該公司將補償銀行的所有損失。借款人的繼承人也可以選擇於一定期限之內清償安老按揭貸款以贖回相關物業。
並非福利
其實,逆按揭在香港提出並非第一次。2006年及2007年,香港某政黨及立法會的滅貧事宜小組委員會分別提逆向按揭,但最後都無疾而終。直至最近香港按揭有限公司推行“逆按揭”的計畫。
香港按揭證券有限公司執行董事彭醒棠表示,在計畫實施的半年或一年後,將會觀察該計畫的受認可度。至於借方每月收取的現金水準,也會隨時作出調整。而按揭證券公司總裁劉怡翔在記者會上解釋,在上述按揭計畫中,借方持有的物業估值以800萬港元為上限,不過貸款總額經過物業評估,以及借方年齡等因素限制,未必能借取估值上限的金額。目前具體的保費與利息等尚未有定論。
“逆按揭”最早源於荷蘭,發展最成熟的是美國,至今已運行了十幾年。在歐美及日本、新加坡等一些國家,已經是一種比較成熟的養老模式。對於一些操作細節,香港按揭證券有限公司表示,將會參考海外的經驗。但相比國外的做法,香港所面對的情況還是有很多不一樣的地方。
根據海外經驗,逆按揭市場多數由政府部門或半政府機構主導,商界參與的並不多。然而,在目前的方案中,香港按揭證券有限公司的角色是一個協調的催化劑,以收保費的形式促成逆按揭的完成。
儘管按揭證券公司隸屬於香港政府,但香港財經事務及庫務局指出,按揭證券公司推出的安老按揭計畫並非一項福利安排,而是為了向老人多提供一個財務安排選擇,因此以商業原則營運是恰當的。
全港性的調查結果顯示,約44%的受訪者支持香港引入安老按揭。
逆按揭之坎
過去幾年,內地多個城市試點的“以房養老”計畫均無疾而終。有分析認為,主要是受到內地觀念的制約。因此,這次香港按揭證券公司是對目標用戶進行全港性的調查之後才作出該項決定的。據瞭解,該調查一共訪問了1005位60歲或以上、擁有非按揭物業或快將清償按揭債務的業主。結果發現,約44%的受訪者支持香港引入安老按揭,並有約1/4的受訪者表示會考慮參加安老按揭試驗計畫。鑒於調查的結果偏向正面,香港按揭證券有限公司通過了2011年開展逆按揭的決議。
應該說,“逆按揭”的推出,是一種社會進步的標誌。首先,它是一種觀念上的進步。其次,“逆按揭”不失為政策性養老之外的一種較為理想的養老辦法。但為什麼“出生”之路如此一波三折呢?原因是民眾與銀行對此都不太熱衷。
民眾興趣不大的原因,是中西文化始終有別。香港人雖然西化,但家庭觀念仍然比西方人重。此外,很多人會嫌逆按揭的套現的能力低,一點也不划算。內地一位保險公司人士分析:以按揭證券公司所提供的資料,100萬的物業如果分10年領取定額貸款的話,每月只能收到3300元至4600元。即使以每月4600元計,10年也只能收回100萬樓價中的55萬元,餘數在扣除利息與行政費之後,銀行會剩多少給自己的後人也沒法控制。
然而,即使香港的民眾有興趣做逆按揭,銀行也不一定願意提供這類服務。這位保險公司人士指出,“逆按揭”是一個金融創新,這樣的產品設計過程中必須考慮到多方面的因素,包括房產價值、房地產未來價格走勢、抵押人的健康狀況以及將來房產的變賣處置等。
這位人士說,與普通銀行按揭不一樣,普通房貸是年限越長貸款餘額越小,金融機構風險也越小;而這種“逆按揭”則越往後貸款餘額越大,風險也越大。並且,“逆按揭”令銀行感到不舒服的地方是抵押的物業愈舊愈不值錢,但錢卻愈貸愈多。
如果房屋估值過低,則業主不願意“逆按揭”;而若估值過高,一旦收回房屋時房價下跌,銀行就有虧損的風險。特別是近兩年房價飛速上漲,甚至有大量泡沫摻雜其中。從趨勢上來說,未來房價有沒有下跌風險這樣的問題,誰也無法給出一個準確的判斷。
“銀行之所以這麼熱衷做正常的按揭生意,是因為有錢買樓的人都是銀行心目中的好顧客。做按揭生意只是為了招攬這批客戶,以後銀行還有大量產品與服務可以提供給他們。但是,逆按的客戶則不是銀行心目中的好客戶,因為他們已沒有新收入,連生活費也要向銀行領取,銀行根本不可能與他們做其他生意。”上述保險公司人士分析說,除非逆按揭可以收到更高的利息,否則銀行一定不熱衷做這類生意。很難想像,逆按揭會在三、五年內在香港普及起來。
此外,無論是銀行還是保險公司,拿到了房產之後如何處置也是一個大問題。銀行只喜歡收息,不喜歡搞樓宇拍賣,他們覺得做這類生意很麻煩。即使將來肯做,收取的費用一定不會少。
儘管香港按揭證券有限公司表示,若房價下跌,該公司將補償銀行的所有損失,但銀行不是搞社會福利的,如果風險大、回報小,運作上又麻煩多多,即使有按揭證券公司包底,銀行也不會積極去做。據香港按揭證券公司的的一位內部人士透露,到目前為止還沒有銀行簽字加入這項新計畫,但相關談判仍在進行當中。
所謂“逆按揭”,是房屋所有者以自住房屋作抵押,來進行借貸的一種商業活動。借方通常為老人,老人將其擁有所有權的物業按揭給貸方而得到貸款。
難以普及
其實,早在半年前,香港智經研究中心就出臺了一份名為《長者住屋新思維》的研究報告,指出在香港推行逆按揭借貸產品,將會面對不少困難,商業上的可行性也成疑問。
首先,市場規模較小,因為在中國人的文化觀念上,能夠接受這種方式的只會是小部分人。其二,從逆按揭可以拿到的經常性金額估計非常少。其三,由於借款人在去世前或自願搬出前,不用償還任何款項,對銀行的資金流有不良影響。
另外,現實中這批需要政府幫助的年老業主,在香港擁有的住宅物業都非常殘舊及沒有重新發展潛力,如果樓齡在50年以上,香港按揭證券公司也不受理。香港理工大學社會科學系助理教授鐘劍華日前在接受港媒採訪時也表示,香港樓齡高的舊樓估值偏低,抵押後,老人每月可獲現金未必很多,“可能只有數百元”,加上計畫規定長者要負責維修費用,老人所得的款項或不足以應付,這點確實值得擔憂。
此外,還有人士分析,香港人愈來愈長壽,而這種趨勢似乎還在繼續。在這種情況下,選擇終身領取定額貸款的逆按揭客戶,最終領取的貸款可能會超過物業拍賣所得,這可能會令保險公司不得不削減逆按揭的成數,令老人每月可領得的定額貸款更少。因此,除非自住物業價值在300萬元以上,否則逆按揭很難能為退休後帶來安穩的生活。
因此,香港長者安居服務協會總幹事馬錦華表示,在正式推出逆按揭時,按揭證券公司必須清楚向申請人解釋,逆按揭並不代表將樓房的市值去套現,只是多給申請人一個選項,要作適度的期望管理。
作者:胡瓊
源自:投資有道
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