房企暴利時代將被終結

　　近日，在世聯地產2010年年報發佈媒體見面會上，該公司總經理周曉華表示，未來五年國家將建3600萬套保障房，中國的房地產市場將走向雙軌制，形成兩個市場，一個是保障房市場，一個是商品房市場。

　　參考新加坡和香港特區的例子，隨著中國內地保障房總量的逐漸增加，房地產市場將逐步結構化，暴利可能會消亡。

　　世聯地產認為，未來五年依然是房地產開發企業和代理企業的黃金五年，儘管保障房的大量推出會對商品房市場產生一定影響，但預計商品房市場會繼續保持一定速度的增長，“十二五”末期商品房的年銷售額預計將達到10萬億元左右。世聯地產首席分析師王海斌認為，隨著國家宏觀調控的繼續和深入，未來二、三線城市將成為房地產發展的一個核心。世聯地產還表示，受調控影響，房地產行業的整合也會加速。未來開發企業和代理企業的發展均將呈現不同程度地分化。

　　部分樓市資金轉投產業園

　　3月23日，在2011中國產業新區高峰論壇上，中國不動產研究中心（CRRC）發佈的報告顯示，2008年金融危機之後，大約有12%的傳統房地產開發商轉投產業園建設專案；如果從2005年算起，則有約30%的傳統房地產商轉向產業園建設開發，其中二線城市比例稍低。有人質疑，傳統房地產領域的“泡沫”會否向工業地產湧動？

　　產業園區建設與傳統房地產開發具有部分替代性，國家對傳統房地產專案不斷進行的調控，客觀上為產業園區建設創造了更大的空間，也吸引了更多傳統住宅開發商的目光。公開報導顯示，富力地產曾投資了廣州花都空港經濟圈內的富力空港物流園公用型保稅倉、出口監管倉，計畫投資額高達30億元；2010年初，遠洋地產在大連也正式推出金石IT產業園，占地面積達66萬平方米。

　　據瞭解，工業地產在類型上，可以分為三種，即生產型物業、研發型物業和物流倉儲型物業。除去不受政策調控的影響以及開發商的戰略調整需要之外，其開發成本和土地成本較低也是吸引傳統房地產商的一個重要原因：中國工業用地的平均價格不及住宅用地價格的1/10。CRRC數據顯示，2009年，北京住宅用地平均單價為每平方米7197.37元，工業用地平均單價為561.35元，二者之比為12.82：1；2010年，北京住宅用地平均單價為每平方米8442.96元，工業用地平均單價為723.10元，二者之比為11.68：1。 在產業園建設領域跑馬圈地的同時，由於土地價格的低廉，土地資源的浪費和粗放使用非常嚴重，且產業新區入駐率不高、企業發展後勁不足、整體運營效率低下等問題普遍存在。

　　而擔憂與警醒的聲音也同樣存在。高策顧問董事長李國平認為，此前很多開發商所謂轉向產業地產，實際上是利用產業地產的一些漏洞，即把工業用地轉為住宅和辦公開發，而隨著政策監管的完善，現在這條路徑正慢慢被堵死；與此同時，在政府看來，做產業園是以稅收為目的，即以較優惠的價格換取稅收增加，所以並不希望把產業用地拿給任何一個開發商做住宅開發，住宅開發商拿產業用地也得不到政府的相應支持。所以，“如果讓一般的房地產商轉為產業地產商，建廠房並開發經營，現在還看不出這個趨勢”。

　　主流房企或掀降價風潮

　　“目前銷售下滑非常厲害，位於北京房山的同一個專案，今年銷售與去年狀況相差巨大，按這樣的狀況，連全年最保守的銷售目標都可能達不到。”一家一線上市房企行銷部人員對記者透露。

　　隨著限購令等新一輪調控政策的落地和銷售淡季的雙重影響，房地產企業2月份銷售狀況環比集體出現了大幅下滑。儘管後市仍不明朗，但已經不乏開發商對2011年的預期銷售目標做出或明或暗的調整。

　　3月23日，香港地產商九龍倉副主席吳天海在其業績說明會上表示，今年的銷售目標為140億元，但如果樓市情況轉差，不排除降低全年銷售目標。另據報導，一家香港上市房企甚至已經將內地的地產銷售目標下調50%。

　　業內人士估計，3~5月份將成為房地產企業的關鍵時期，如果這段時間銷售仍然處於頹勢，下半年將會出現大面積的房企下調銷售預期以及降價促銷潮。