“一些樓盤有6-9成是中國人購買，甚至有中國人排隊48小時等一個新樓盤開盤，或者出錢雇人排隊。許多投資聚集的城市房價上漲，中國人貢獻不小。”著名的國際房產仲介高力國際北亞區董事總經理柳維倫表示。

　　柳認為，是中國國內持續的限購政策驅使內地買家成為溫哥華購房者中的生力軍。

　　受中國大陸投資者對地產市場的強烈推動，溫哥華住宅價格在2010年上漲了12%。

　　中國樓市的瘋狂果真可以在海外複製？

　　“溫哥華房價一直比較穩定。”6月10日，在四川成都正在洽談一個工業地產專案的雷先生聽說加拿大當局要對華人炒房採取相應措施後，漫不經心地一笑，以淡定的語氣說：“那又如何？我就是放著，這個錢總比躺在境內強吧？”

　　“房價太便宜了”

　　劉瓊是個“富二代”，浙江人，目前在代理一個國際美容美髮品牌，其父是加拿大華商會主席。2003年劉瓊全家移民加拿大，定居溫哥華。從起初的購房自住，到之後的投資，均沿襲了境內樓市投資者中的一路軍團的操作模式。

　　到了一個國家，劉瓊一家首要的一件事就是居有定所。

　　華人在加拿大的房地產投資分兩撥。1997年之前港澳臺人士，主要集中在香港。而這一波，早在2002年就開始啟動，劉瓊一家購房正好卡住了這波行情。

　　移民到一個新的國家，首先要選擇城市。溫哥華、多倫多、蒙特利爾是新移民依次首選的城市。

　　溫哥華是劉瓊父親數次考察過的城市。此地依山傍海，四季如春。劉瓊一家遷居於此，且深深地愛上了這裏的環境，借她的話說，“溫哥華只有春天”。

　　而且，人文方面，因為周邊大多是華人，對於遠離祖國的他們，居住相對也比較習慣。

　　劉瓊一家剛到溫哥華，正是加拿大這一輪漲勢啟動的時點。當時在2002年，他們在溫哥華東區購置了第一套房產。

　　房價根據區域不同，價位差別較大。劉瓊就落戶在東區購置的房子300多平方米HOUSE(不可以翻譯為別墅)，是那種兩層或三層的房子，當時總額大概150萬左右。“這顯得太便宜了，在中國上海還沒法在市中心買套中檔的小房子呢。”

　　加拿大的戶型一種是劉瓊家買的HOUSE，另外就是連體的TWONHOUSE（兩個或兩個以上的HOUSE以不同的形式連在一起）、木質三層左右的公寓以及混凝土結構高層公寓。

　　劉瓊的父親是加拿大僑領，在中國大陸尚有產業。他在兩地來往間發現境內的房價在突飛猛漲。劉父當時就冒險在上海郊區以500多萬購置了一套別墅。

　　與國內的房價和房屋使用年限的特性比較，劉父覺得，加拿大的房子性價比太高了。而且，政策相對穩定，房價也沒有歷經飆升之勢。於是，又在溫哥華連續購置了3套HOUSE。

　　之後的3套房購買時間在2005年至2006年期間。

　　當時，獨立的HOUSE溫哥華的房價大概是，普通的HOUSE 40~80萬加幣（當時約人民幣的七倍左右）之間，好的HOUSE 100~200萬，200萬~400萬就是豪宅了。

　　連體的TWONHOUSE大概在40萬~60萬之間，公寓15萬至40萬之間，價格差異很大是因為地區、位置、景觀、面積、新舊程度、材質都有相當大的差別。

　　加國炒“學位房”

　　“新一輪中國買家的到來，加上加拿大已經有些泡沫的房價，讓溫哥華一舉躋身全球房價最高的房地產市場之列。”劉瓊比較認同。

　　在溫哥華最明顯的就是，華人的這種“炒作”資本大肆進入相對高檔的居住區，即一些學區的集中點。

　　“其實，溫哥華的這些基礎教育，並沒有像國內一樣分三流等的，都是我們華人自己在造概念。”劉瓊對此表現得非常抵觸，而且這些資本進入西區後，加拿大本國人士則大規模遷離。

　　“這一波投資客大多來自中國大陸。”雷先生透露，大家投資的模式基本類似。他們專門去西區，尋找那些老房子。

　　那種小型獨立式單層住宅，有的則需要大修。這種房子100萬加元左右就可購入，然後拆除重建。一般建設成本大致為六七十萬加幣。這個週期一年就夠了。而且重建後的價格，馬上可以翻到300多萬加幣。

　　雷先生2006年起就在溫哥華以這種方式投資。起初也是自己投資，後來發現市場房價馬上翻番，就迅速將此消息告訴境內的親友。

　　當時，正值國內2008年金融危機剛過，國內房價正值一波政策性壓抑。於是5名親友遂通過一貿易公司名義將資金出境。當時彙集的資金總額大致為近1000萬加幣。如此將之前的模式擴大化運作，一年沒到利潤翻番。後來，他又開始了一輪投資，至此手頭尚有五六套HOUSE餘留。

　　“越近學校，價格越貴，來買的都是我們大陸人。”雷先生介紹，個體買房的人習慣與國內市場一模一樣，其實這種觀念在本地人中並不存在，他們對居住區域和房屋大小，並沒有我們層次分明。所以，“在洋人聚居的區域，房價就炒不起來，相對比較穩定”。

　　溫哥華樓市走勢也佐證了他的觀點。

　　房地產仲介RE／MAX今年5月發佈的數據顯示，今年前四個月，溫哥華售價超過200萬加元的房屋銷售額大漲了118%。溫哥華高端房地產市場的均價現在超過300萬加元。

　　房地產諮詢公司Landcor Data Corp仔細研究了溫哥華兩個高端社區的銷售數據，發現74%購買這兩個社區豪華房產的人都符合這一標準。

　　但是，這目前還是業界的看法，很難確定到底有多少中國人在溫哥華買房，目前並無加拿大官方機構對外公佈有關外國人擁有當地住宅的數據。

　　供求兩端都在擴大。

　　有華人股份的房產開發機構Aspac 歷年大事紀要中可以看出，在其2005 高豪港專案 Two Harbour Green 不僅銷售速度創下新記錄，其頂樓單位 (Penthouse) 再一次創下溫哥華豪宅價格記錄 。

　　嘗到甜頭的Aspac於是啟動一個又一個的高端住宅。一名負責銷售的華人透露，購房戶80%以上是華人。

　　通脹避險

　　“加拿大蓋房子政府嚴格監控審批，不輕易批地。”這是雷先生等人收購舊宅翻新的主要原因。

　　同時，他表示，“不蓋房” 還是因為人口的“稀缺”，並不是能蓋房的地方不多，地方足夠。

　　一股移民的熱潮，無疑與雷先生等人的資金形成了推動這波熱潮的供需對接。

　　而且，在中國經濟收入達到中產階層的，基本會有條件申請。

　　記者從上海一辦理移民的仲介處瞭解到，目前基本都屬於投資或者留學移民，申請人過去5年最少有2年成功經營生意的經驗或5年有2年管理一家不少於每年5名全職員工的生意經驗。

　　家庭資產擁有160萬加幣，相當於1100萬人民幣左右以上淨資產，包括現金、房地產、股票債券或公司股東權益等，承認夫妻兩人共同擁有的資產即具備了經濟條件。

　　據加拿大媒體4月23日報道，2010年在加拿大的中國移民有30717人，較前一年30043增加2%，在所有移民排名前三位。

　　其實，2006年春天開始溫哥華房價一路飆升。據雷先生瞭解，溫哥華的房地產市場升幅沒有國內大，這同時也說明了資產泡沫不及國內。

　　其比較波動的時間節點為1997年香港回歸前後，溫哥華的房價經歷了一個大幅度的提高，而從2004年初起，至2007年秋中國大陸移民的到來則使得房價進入第二次大幅上升階段。近年來，大溫哥華地區的房價開始飛漲。

　　甚至在人口密集城市多倫多、蒙特利爾、溫哥華市區，白天的時候，街上多是空空蕩蕩。居民住宅區裏遇不到幾個行人。許多老人因為受不了這種寂寞，跑到大商業樓裏靜坐一天，看著商業樓內來來往往為數甚少的顧客而發呆。

　　但溫哥華的房屋空置率也是非常低的，常常低於1%。

　　2003年很高時才1.7%。ALBERTA省等多數其他城市就沒那麼好了，高於3%甚至5%。多數情況下，空置率非常低就意味著租客非常多。

　　比如溫哥華的租客和房東的比例是至少是5:1，也就是說，6個住戶中有5個租客，但只有一房東，這是十分罕見的，絕大多數的其他城市是2:1或1.5:1。租客多就意味著沒有住房的人多，這些人是潛在的購屋者，這是房屋增值的保證。

　　劉瓊及其親友攜帶的資本如蝗蟲般彙集到溫哥華華人聚居區域的房地產市場，散佈開。

　　“無論如何，永久的使用權，價格又差不多，現在境內樓市又有政策性限制，你說這錢該往哪去？”劉瓊的表弟一家去年移民到加拿大後，年底在溫哥華西區購置一幢400來平方米的HOUSE，“現在基本全球的物價飛漲，放著錢就是虧錢。”

　　作者：李伊琳  

　　來源：21世紀經濟報導