1. 首期(DOWN PAYMENT)

  商業房地產貸款的首期一般至少要25%，20%首期的比較少，因為錢是銀行自己的，貸款又不像住宅貸款那樣可以出售，如果投入30%以上的首期，商業房地產貸款就比較容易被批准。

  對於中國人，一般是找華人的銀行去申請商業房地產貸款，很少找美國的銀行，因為商業地產貸款，講究人際關係，銀行要瞭解貸款申請人，這與住宅貸款不同，住宅貸款的錢都是從美國的大商業銀行來的。華資銀行到處可見，加州最多，德克薩斯州也有好幾家，因為都是講中文，貸款人的很多資料，比如國內公司的資料，也不用翻譯成英文，華人的銀行瞭解我們華人在錢財，稅務的習慣，但一到美國的銀行問題就來了。

  2 . 利率(INTEREST RATE)

  商業房地產貸款的利率與住宅貸款的利率不是一個系統，商業房地產貸款的利率是與商業貸款(BUSINESS LOAN)是一致的。該利率是與美國銀行的基準利率成正比，這就是為什麼一經濟不好，美國聯儲就要降息的原因，目前，2008 年2 月，聯邦的基準利率是3%，那麼商業房地產的貸款利率一般會在5-6%左右。

  3. 貸款的審核(UNDERWRITING)

  商業房地產的審核出了要對申請人資產，為人有瞭解和有信心之外，還要核實要貸款的物業的收益情況。絕大多數銀行的審核標準是採用所謂的DSCR 值(即淨經營收入與全年的應付貸款的比值)要大於1.2，如果不能達到者個數值，銀行就很可能要申請人增加首期，除非申請人的財務狀態非常好，銀行對申請人很瞭解。

  另外，銀行還會看申請人有沒有房地產方面的管理經驗，一般會要求有專業的房地產管理公司管理之後，才會放款。

  二、住宅貸款

  外國人因為在美國沒有信用記錄也沒有工作，所以適用於美國人的那些貸款規則諸如零首期，5%，10%，20%首期等都不適合外國人。

 1 . 首期

  外國人貸款的首期一般是30%，少數也有25%的，20%的沒有見到過，基本上，如果有30%的首期，貸款就沒有什麼問題。

  2 . 利率

  美國的住宅貸款(按揭)的利率不是與美國銀行的基準利率成正比的，但可能是相關的，也可能是不相關的，這是與商業房地產貸款的利率不同的地方。住宅貸款的利率是與美國的債券市場(BONDMARKET)直接相關的，尤其是與美國政府的國債密切相關。有可能因為中國政府購買了大量的美國國債，幾年來使得美國的住宅貸款利率保持很低的水準。目前2008 年2月1 日，美國的30 年固定利率是5.5%左右，15 年固定利率是5%左右。

  3 . 審核

  住宅貸款的審核很簡單，有的不要調查任何收入來源，只要有足夠的首期，但有的銀行也會要申請人提供在美國境外的雇用或者做生意的證明，一般就要在申請之前就要弄清楚是否要調查境外的情況，有很多銀行是不要提供任何境外的證明的。

  三、投資的可行性研究如果是專業的房地產投資，就要進行可行性研究，可行性研究分為宏觀可行性研究， 即FEASIBILITY STUDY，和微觀可行性研究即DUE DILIGENCE。

  一宏觀可行性研究(FEASIBILITY STUDY)所謂的宏觀可行性分析，就是大家所熟悉的，通過對人口，經濟，就業，銀行政策，稅務，環境，政治等因素進行預測來論證投資成功的概率大小，下面就簡單地介紹一些美國的情況。

  1 . 人口

  在2006 年11 月美國的人口達到3 億，與中國不同的是美國的人口增加主要是移民造成的，如果沒有移民的話，美國就會與世界上的所有發達國家一樣，人口可能不會增長。據美國房地產經紀人協會2006 年的統計，美國的少數民族購買房子的數量占總交易量的30%，在很多亞裔聚居的地區，這一比例可以很高， 很容易達到50%，甚至70%。在所有的種族中，亞裔是擁有房地產比例最高的，西班牙裔是最低的。亞裔聚居的城市房價都很高，這是由於強大的購買力造成的，早年是日本人，後來是台灣人，所以就很多人預測，未來必定是中國人，這種預測不是沒有道理的，中國大陸移民美國的數量是居第二位，僅次於西班牙裔。

  2 . 購買力

  人口多少不是產生房地產需求的決定因素，比如大量的低收入者，在美國，中國都存在著這樣的問題，人口中具有決定購買力的比例才是最重要的， 一般來說20%-30%人口的購買力決定了一個城市的房價，房價是由少數人決定的不是多數人決定的，而租金是由多數人決定的，所以研究一個城市的一定人群的購買力比研究人口總數重要的多。

  美國的情況是，前幾年房價漲的地區，房價已超出這個地區的主要購買力。比如拉斯維加斯，那邊的人收入不高，都是在賭場工作，但房價被炒的很高，房價就下跌的最多，2007 年內華達州是美國銀行查封屋比例最高的州。

  3 . 貸款利率

  對於利率對房地產的影響，國內的幾乎所有的專家學者均沒有提及，因為在國內的按揭利率一直不高， 一般在6-7% 左右。為什麼美國的房地產在70 年代到90年代是很長的冬天，因為那時候，30 年貸款的利率非常高，最高的時候是21%，多數時間是12-15%，到了90 年代後期才慢慢地降到10%以下，當你看利率的變化曲線和房地產的價格曲線，經紀人數量的曲線時，就明白利率在其中的主要作用。所以說，經濟增長是一個因素，但不是唯一的，利率是非常重要的。

  是不是利率低，房地產就一定好呢？也不一定，美國這三年的利率很低，30 年固定利率在6.5%左右，但因為以前房價上漲了很多，抵消了低利率的促進作用。

  4 . 美元匯率

  美國自2005 年對世界主要貨幣主要是歐元的快速貶值，使得美國的商品價格對歐元非常便宜，就導致歐洲人專門來美國購物，而且多數是來買歐洲的名牌，當然也有一些人歐洲人來買美國的房地產。美元的貶值當然不是美國經濟不好的原因，應該是美國政府的政策，我們在美國的人都知道，伊拉克戰爭花了無數的錢，很多人都不是到怎麼讀這麼龐大的數字，可能是幾千億美元，而美國政府本身就欠全世界各國的錢，因為都來買美國的國債，中國最多，因為中國的外匯儲存的美元最多。伊拉克戰爭的錢，美國政府沒有能力支付，沒有辦法，只好讓全世界的國家來幫忙，歐洲最強大，是美國的盟友，幫忙最多，中國比較難對付，人民幣不聽話，但中國的美元多，幫忙的實際數量也不少。如果沒有伊拉克戰爭，美元不會貶值，石油也不會那樣高價，石油價格如果用沒有貶值之前的美元計算，價格增長的不多。當然美元不可能無限地貶值下去，總有一天會停下來，或許由於美元的主體地位，最後勝者可能還是她，2008 年開始的全球內通貨膨脹，股市崩盤，房地產價格下跌，新的一輪金融戰爭進入是否最後的決戰，鹿死誰手目前尚不明了。

  （待續）

  作者： 本報特約撰稿人高雲堂(資深房地產經紀)