过去整整62个月以来，南加地区的房价只有一个字形容，涨。

5年前，28万美元可以在洛县和橙县买下一套中价康斗，今天，两县的康斗中价已经上涨了76%。

5年前，32.3万美元和49.5万美元可以分别在洛县和橙县买下一幢中价独立屋，但今天，各自的价格都已经上涨了大约26万美元。

那么，南加地区的房价还会继续上涨吗？或者，房市已经见顶了？下行周期将会从何时开始？

为此，《橙县纪事报》访问了6位经济学家和行业分析师。受访者认为，至少未来两年内，南加房价会继续上涨，而且之后有可能还会继续上涨。

同时，他们认为南加的市场还没有出现类似大衰退前的泡沫。不过，有些分析师说，南加房价正出现被高估的迹象。

以下是关于未来南加房价的几个重要问题：

1. 南加房市已经见顶了吗？

多名受访经济学家表示，至少入门级的房屋还没有见顶。至于价格在200万美元以上的高端房屋，可能已经达到了价格高点，正面临过度供应的情况。

目前，洛县和橙县的房价已经超过了大衰退前的高点价格。河滨县和圣贝纳迪诺县的房价距离大衰退前的高点也只差18%左右。但是，经过通胀调整后，南加没有一个县的房价达到大衰退前的高峰价格。

计算显示，如果房价继续以当前的速率增值，通胀也以当前速率增长，2-3年后，橙县的中价房也不会达到大衰退前的高点。

还有一个值得考虑的事实是：在上个市场周期中，南加房价连续126个月增长，也就是连续10年半增长，而当前连续增长时间还只有上次的一半。

最近，有多位分析师说，房价没有涨那么多。

去年，南加地区房价平均上涨6.3%。其中橙县上涨幅度最小为5.4%，最高是圣贝纳迪诺县7.9%。

灯塔经济的创办人桑伯格（Christopher Thornberg）说，当前南加房价增长只比通胀率高一点点。而Real Data Strategies的总裁沃林（Pat Veling）认为，当前的通胀率大约在4%-5%左右。

2. 房价还会继续涨多久？

大部分经济学家都说，至少还会涨两年，也有可能更长，这取决于整体的经济面情况。

加州房地产经纪人联盟（CAR）资深经济学家奥斯卡·魏（Oscar Wei）说，据CAR预期，未来几年，房价增涨幅度会逐渐减小。2017年加州房价将会增长5%，2018年涨4%，2019年涨2.5%。今年，橙县房价预期增长5-6%，内陆帝国预期增长8-9%。

但他不认为未来几年加州房价会下跌。

他说，假定GDP继续以2.5%的速率增长，贷款利率保持在4.5%以下的低位，未来6-7年间，南加房价可能会以每年6%的速率增长。

如果一年增长6%，2023年，南加地区房屋中价将达到接近70万美元。其中，河滨县将达到50万美元，洛县80万美元，而橙县的房屋中价将达到100万美元。

桑伯格说，考虑到房屋供应短缺和加州的经济增长趋势，这种情况是非常可能的。因为房市没有泡沫，不会崩溃。

3. 南加房市已经有泡沫了吗？

桑伯格说，虽然目前的房价看起来很像泡沫，但南加目前的住房供应远低于需求。2005年的房市之所以会酝酿出一个大泡沫，是因为许多人借了超出偿还能力的钱来买房，而现在，信贷被锁定了，很难得到。

CAR经济学家魏说，统计数据显示，今天的房市和大衰退前有很大不同。比如2007年春天，洛县和橙县房市有11个半月的存房，而今年，两地房市只有不足4个月的存房供应。2007年，河滨县和圣贝纳迪诺县在的存房分别为8个半月和16个半月，如今河滨存房不足4个月，圣县也只有4个月。

他还说，全州范围内，2006年有43%的借贷者进行二次贷款，而去年这一比例只有4.8%。2006年，加州的中价房首付为房价的11.8%，而去年是18.6%。过度举债买房者大大减少了。

Krueger Economics总裁克鲁杰（G.U. Krueger）说，一些分析师质疑南加房价可能被高估了。但这不意味着房市有泡沫。不过，这样的讨论会影响预期。人们会想，是否值得花这么多钱买房，可能会导致更多的讨价还价，但是，他不认为这会导致房价下跌。

CoreLogic首席经济学家Khater说，该公司数据显示，橙县和河滨县的房价被高估了，洛县房价轻微高估。

他说，美国房价和租金与收入相比是高了，现在正处于2003年的预泡沫阶段水平。当前全美和加州的购房首付水平比2004-06年（上个繁荣期）都高。更重要的是，房价持续快速增长主要集中在低端房领域，而这个领域的借贷者大多已经最大透支了。在洛杉矶，低端房价年增长8-10%，而高端房增长为4-6%。

4. 下一个衰退周期何时开始？

经济学家说，至少两年内不可能。加大洛杉矶分校经济学教授俞伟雄说，未来两年，房市衰退的可能性非常低，但两年后，情况就很难讲了。

据新港滩一家投资公司Pimco的一份最新报告，明年南加房市衰退的可能性将低于10%，但是未来5年，南加房市衰退的可能性可能会大幅升至70%。

Pimco公司全球经济顾问Joachim Fels说，像朝鲜战争、欧元崩溃、油价飙升这样的全球大型灾难，可能会触发一次衰退，但是，准确预期衰退何时开始将是一件十分困难的事情。

他去年说，众所周知，提前几年预期商业周期的起伏是不可能的。

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