在美国，买卖方在进行房产交易前，必须进行房屋检查。这是房屋买卖的必然程序，这就像孕妇要去做产前检查一样，这是卖家对买家负责的一种具体表现。

那在美国，房屋检查的程序是怎么样的？房屋检查又会涉及哪些方面？ 

一、房屋交易前，房屋检查要经过哪些程序？

1.  寻找一个靠谱的房屋检查员

一个房屋检查的好坏情况往往仅由房屋检查员决定。一个优秀的房屋检查员不仅会给你分析房屋的问题和缺陷，更能给你一个合理的价格。一般情况下，为检查员支付300美金可以获得两个小时左右的检查，并附上超长超详细的报告。而一些黑心的检查员检查二十分钟就会要价500美金，如果需要一份检查报告，或许还能再多加1000美金的费用。

当然房屋检查的价格还是会与你的房屋面积有关。但为了避免被坑的风险，我们还是可以通过熟人或者Agent介绍，找到一个有执照、靠谱的检查员。

2.  实地检查

房屋检查通常需要两到三个小时，通常情况下，屋主会跟随检查员一起进行检查。检查员会在检查的同时，向屋主解释房屋出现的问题并提供解决的措施；如果屋主对房屋检查存在疑问，也可以立即提出。

检查员会从房屋的基本结构，地基，屋顶，地板，墙壁，地下室，供电系统，冷暖系统等多个方面进行检查，一般公司都会有印有检查内容的表格，检查员只需要逐条进行检查。检查结束后，房屋检查员会填写一份详细的检查报告。检查报告中，除了详细的检查结果，他还会附上彩色照片，列举出很多的问题与维修建议等，让人一目了然。如果买家要求，检查员还可以帮忙估价。

3.  签订房屋检查附加条款

房屋检查附加条款的有效期限为七日，在此期间内，买家Agent会根据实际情况为买家制定一份房屋检查附件交给卖方。

房地产交易时间性很强，如果买主在有效期内向卖主发送通知，卖主要在要在三天之内作出回复；如果买家收到卖家回复，也要在三天之内予以回应。如果任意一方没有在三天内做出回复，就等同于接受最后的条款。协商结束后，双方在最后的附件签名则达成协议。

由于美国房屋的主要建材都是木材，白蚁检查就显得尤为重要，如要贷款买房，银行对白蚁检查会做出硬性的要求。其中要求检查日期必须在过户的30天以内。

如果检查发现有白蚁危害，买方经济人会拟定一份白蚁检查附件，要求卖家进行处理，并且承担费用。卖家在接到白蚁检查附件三天之内要做出回应。双方达成协议后，白蚁检查的附加条款就取消了。除了白蚁检查，还有许多附加维修条款可以在经过协商后取消。

二、房屋检查将涉及哪些方面？

1. 配电系统：

损坏的照明设备；

损坏的插座；

卧室中失灵的由开关控制的电插座；

不正确的布线方式；

配电盘线路和开关不匹配；

配电盘开关超负荷或过热；

配电盘过于隐蔽；

接地线需要保证接地，有良好的保护；

室外外皮受损的电线或不安全布置。

2. 供排水系统：

除了安装在地下室以外地方的设备，如：

热水器，洗衣机， 空调机都应该有仿漏水的接水盘；

浴缸若长时间不用，有时喷水管道会堵塞；

老房子的排水管通常是金属的，时间久容易生锈；

马桶因为经常使用，逐渐松动导致漏水。加之内部塑料或橡胶部件易老化，尤其是马桶水箱中橡胶制的阻水阀，长期使用导致老化，从而出现漏水现象；

从室外进来的进水管有很大的压力，应采用铜管，不能偷工减料，使用塑料管道；

有些人直接把洗衣机的洗衣水排到室外，应将废水排到下水管中；

淋浴处底盘有可能裂缝或在连接处开胶，造成漏水；

热水器减压阀的压管，应通向地面，管口离地高度不超过6英尺；

水管系统漏水。水管漏水的问题在任何地方都不应该出现，包括人们不常使用的地方。如：地下室应每年一次进行检查：连续放水二十分钟，观察是否漏水。

淋浴房和澡盆等处也容易漏水，若长时间漏水会损坏地板以及房屋结构；

热水器安装位置不当；

水龙头冷热水开关接错或开关用错；

从房子到马路水表之间的主进水管也可能会漏水。

3. 制冷制暖设备 :

空调机室外的散热器散热器应水平放置，四周留有一定的散热空间。

空调设备出现故障应切断整机电源。其制冷效果应达到12°F以上的温差，否则需要补充冷却液。

使用天然气的热水器，暖器及壁炉所接的管道有可能漏气，而控制气连接处漏气的可能性最大，应用专门的煤气探测器来测量。

冷热器的通风管道应保持良好的通风效果，否则会使设备使用费用增加。

房子的保温材料随时间会逐渐失去作用，应适当更新。地下室墙壁所用的保温材料还有可能会脱离。

4. 地基 :

如果房子四周外墙上装有的排水管破损，则不能及时排走雨水，可能导致地基受损。

水泥地基往往会出现裂缝，若裂缝不超过八分之一英寸，仍属于正常范围，但如果裂缝过大，且有错位，则可能有严重的问题，应请结构工程师来检查。

地基下陷会造成门窗等不易开关，应请结构工程师进一步检查。

有些房子在地下室有Crawl Space（一种低矮的地下室结构），因为过于低矮，人们不常进去，有时里面进水也不易察觉，则造成地下室潮湿。

地下室进水会对房子的结构造成严重的损坏。

5. 其他：

此外，房屋检查员还会检查房屋内部与外部一些零碎的东西。例如屋顶排水管道，屋顶使用寿命，外墙材料是否剥落，玻璃窗的密封性，烤箱温度控制器使用情况，洗碗机是否漏水等等。因此，一个负责的检查员会把一切可能会出问题的地方统统检查一遍。

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