美国购房者如何评估可承受贷款价格预算？

如何圈定可承受的房地产价格范围？

贷款审批的影响因素有哪些？

如何估算美国住房贷款金额？

怎么样能获得预先批准的抵押贷款？

由于国内房地产政策的改变，越来越多华人选择投资美国房地产。在选择房产时，我们会想知道“我们能花多少钱购买房产？”“我们适合怎么样的房屋贷款类型？”

在实际情况下，事先确定一个合理的价格范围有助于你的房地产经纪人确定一个合理的投资房产，并且也有助于你成功地完成抵押贷款审批程序，但它不能平复你爱上你买不起地房子的失落。 

第一步：圈定可承受的房地产价格范围

在这个过程中，我们主要研究两个关键因素，这两个因素决定了你能买得起多少价位的房产：

抵押贷款人可以为你提供多少钱的贷款；

在考虑到你所有的开支后，你每月的可支配收入是多少。

考虑到这两方面，你所确定的房地产价格范围也有了一定的可信度此后的养房之路相对心里有底气许多。

当然，这两点只是非常粗浅的概括，具体还是要步步细分往下梳理。

首先，美国购房者要确定合适的房屋贷款规模。

大多数赴美国买房的人都需要某种形式的融资来进行购买。了解您可能符合的贷款规模以及与该贷款相关的成本是确定您可以承受多少价格房屋的重要的第一步。

其次，考虑美国贷款审批的影响因素与个人的匹配度。

美国抵押贷款机构审查几个因素，以确定您是否有资格获得住房贷款，如果符合条件，将提供给您相应规模和合适利率的贷款。具体要求因贷款人，贷款产品和计划而异。接下来我们就来了解一下美国贷款机构将审查哪些方面来确定你的财务状况。

收入

美国抵押贷款机构将审查您的年度税前收入以及你的共同借款人的收入情况。这包括：任何形式的就业收入，例如基本工资，奖金，佣金和小费; 社会保障或其他退休收入; 财产出租收入; 投资收益，如股息和利息。 

提出各种形式的收入通常会增加你获得贷款批准的可能性，但请注意，您可能需要提供文件，如最近的工资单，W-2或可证明任何收入索赔的报税表。像奖金或小费这类的可变收入，通常需要额外的文件，使得贷款人可以了解这种收入随着时间推移的变化情况。 

债务

确定您的抵押贷款资格时，将考虑您当前的应尽的财产义务。从贷款人的角度来看，这包括未偿还贷款（汽车，学生或其他个人贷款），所需的赡养费或子女抚养费以及信用卡债务等债务。每月全额支付的信用卡余额，公用事业和维修等家庭支出，以及其他日常费用（如天然气和食品杂货）都不在贷款人的考虑范围之内。

信用记录

Equifax，Experian和TransUnion三大主要的信用机构追踪抵押贷款机构以确定信用状况的额外信息。这个信用报告包括：

账户总结，包括每个账户的年限，限额或贷款金额和当前余额

贷款和信用额度的支付历史

任何最近信用贷款调查

与你的财务状况有关的公开记录信息，包括破产或丧失抵押品赎回权

信用报告中包含的信息将用于计算信用评分。最受欢迎的计算方法是由Fair Isaac Corporation（FICO）创建的。FICO评分范围从300到850不等—越高越好—并帮助抵押贷款机构评估信用报告中包含的信息。准确的信用评分要求取决于你所需要的抵押贷款类型。

信用评分较高的申请人通常会获得更优惠的贷款条件。当与共同借款人获得抵押贷款时，一些贷款人会以两个分数中较低的一个作为重点，以确定贷款的批准和利率。根据你的特定信用状况，你可以获得一个个性化的抵押贷款报价，可以查看潜在的贷款选项。 

资产

美国抵押贷款机构将要求购房者提供流动资产的证明，包括支票和储蓄账户中的资金，股票，债券和人寿保险单。这个评估是为了确保资金充足可以用于支付定金以及其他前期交易费用。贷款人也需要有不间断的资金链，这项评估以便确定在你的正常收入突然中断时也能有偿还贷款能力，例如在失业的情况下。 

第二步：估算你的住房贷款金额

知道买房需要多少钱还不够，接下来就是掂量掂量自己口袋里剩下多少钱，两者能匹配才可以。 

您可以获得的总住房贷款很大程度上取决于贷款人确定的最高每月付款金额。抵押贷款借款人用来确定你的最高月支付的主要计算被称为债务与收入比(DTI)。这一比率反映了你的月度总收入占抵押贷款和贷款人的金融负债的百分比，目的是为了确保借款人偿还贷款的能力。 

除了每月偿还部分抵押贷款本金之外，你每月的最高还款还必须考虑到如贷款利息、地方财产税和抵押贷款保险等费用的成本。美国房屋所有人协会(HOA)会费也包含在收入比计算中，虽然他们通常不是实际抵押贷款的一部分。 

这些费用以及贷款期限会影响您的贷款批准总额，因此你也可以负担起更高价格的房屋，因为只有你每月最高的还款部分可以用来偿还贷款本金。 

但是，考虑到上述费用的依赖性，您可能会发现获得熟悉当地税率和平均住房成本成本的贷款人的预先贷款资格是很有帮助的。

预先贷款资格预审是根据您提供的有关收入、债务和首付款信息，自由估算出贷方愿意贷款给你的金额。这个过程不仅快速而且容易，并且不需要收入或资产的证明。对贷款人进行资格预审并不要求你继续正式的抵押贷款申请，也不意味着贷款人会批准你贷款。这只是一个粗略的估计，以帮助你确定一个贴近实际的价格范围。 

第三步：获得预先核准的抵押贷款

认真的购房者应该考虑提前获得预先批准的贷款。这比资格预审更正式，预先批准审查会对包括你的财务和信用历史的深入审查。你通常需要完成一个预先批准的流程，并提交证明你最近收入和流动资产的文件。 

预审批过程结束后，您将收到您的抵押贷款人的诚信有效的估计。这一估计通常在60-90天内都有效，假设期间你的财务状况没有任何变化，你可能会获批你想要的贷款金额和利率。

如果获得多个贷方的预先批准可以使你有条件比较他们之间的利率和贷款金额，以获得最佳方案。预先知道你的贷款情况，你也可以更加放心地在美国购房。

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