2018年加州房地产市场展望
发表于 2018-01-27 15:17【本报记者范思齐综合报道】加利福尼亚州2017年的房地产销售有所缓解,然而洛杉矶、橙县、圣地亚哥和旧金山湾区的房地产市场价格仍然高企,此前房地产价格已接近攀升高点。但是2018年会不会进一步上涨呢?现在是投资收入房产的正确时机吗?答案是肯定的。
总体而言,加州房地产市场将会继续走高,房源紧俏,价格进一步提高,买家竞争加剧。国际买家在未来几年将继续对加利福尼亚感兴趣, 因为与世界其他地方相比,这里的房价还是比较便宜的,虽然中国的买家可能会继续减少,因为中国政府已经加紧了对外流资金的管控。
加利福尼亚州房地产协会周四公布的一项预测显示,明年加州的房价将继续上涨,但速度放缓。预计2018年房屋中位价格将上涨4.2%,至561,000美元,低于今年预计的7.2%。该组织的首席经济学家Leslie Appleton-Young表示,由于建设速度和其他因素的影响,缺乏待售房屋将使未来三到五年的房价上涨。但她表示,由于收入增长和房价之间的差距,负担能力限制阻止了涨幅的上升。
房源库存紧缺继续推升房价
在全美范围内,约24%的房屋销售高于业主在2017年要求的价格。在洛杉矶都会区,这个数字是38%。这是自2013年以来最高的份额,当时房屋价值刚刚从2008年的抵押贷款危机中复苏。过去三年,洛杉矶在贴纸价格以上的房屋销售额也有所上升,表明购房者之间的竞争正在加剧。
“如果你是一个购房者,你必须迅速行动,”加利福尼亚州高级经济学家乔丹·莱文(Jordan Levine)表示,洛杉矶地区的新建筑水平已经不能令市场上的房屋数量相对减少。据Zillow称,洛杉矶地区的房屋销售数量去年下降了22.8%。与此同时,强劲的经济和低息房贷也为市场带来了大量的买家。按照Zillow的估算,典型的洛杉矶房屋现在需要66天才能出售(包括托管期)。这远远低于全国上市的91天。
Zillow高级经济学家Aaron Terrazas解释说,高需求和低供应量推高了价格,使卖家在投放市场时往往会低估自己的房价。他说,当房屋价格远高于要价时,卖家往往“惊喜”。
尽管如此,莱文说,房价上涨可能实际上导致一些房主不卖,因为担心他们可能无法负担得起更好的东西。这是一个卖方市场,他说,“除非你想转身再买。”这一趋势进一步限制了可供购买的房屋数量,这意味着高成本和买家之间的竞争可能会留在这里。
2017年的山火毫无疑问地将对2018 年加州房地产市场造成深刻的影响。Sonoma 地区和Napa Valley 地区受到的影响最大,损失近10亿美元,损失金额堪比休斯顿和佛罗里达的洪灾。这更加加剧了对加州房产市场的房源紧缺程度。火灾实际上可能是多年来存在的住房危机的原因之一。政府似乎无法处理需要更多住房的问题。法律事务委员会登记册报告说,CEQA针对事态发展的诉讼是一个严重的问题,特别是在洛杉矶地区。
川普税改带来结构性影响
在税改案中涉及到美国房价的税改政策是:税改前“原先只要带息贷款在100万美金以下的个人,都能享受税收减免。”税改后“享受贷款税收额度上限降为50万美元。美国的房贷利息抵税大概可以理解为,如果纳税人年收入为50000美元,年内要付5000美元的房贷利息,那么他的税基是45000美元。上限下降意味着,原本带息贷款在100万美元以下的,都能享受税收减免,但现在要在50万美元以下才能享受减税。
由于民众主要的大额贷款来自于购房,贷款利息抵税是一项鼓励民众购房、投资房地产的政策,因此这次税收减免额度上限的下调必然会提高租房热情,税改方案公布以后,美国房产投资者也普遍看好租房市场。美国最大的租房公司股票在11月初税改方案提案后就迅速上涨。另一方面,房源短缺一直是美国房产市场供不应求的重要原因,短缺的房源不会在短期内解决,而在这个时间段内,会使得租房需求更加旺盛,房租上涨必定发生。
学生公寓成为投资新亮点
近两年来学生公寓特别吸引投资者的原因在于其极低的空置率,强劲的市场需求基数以及可观的收益率。该地产投资领域正在日渐成熟,也带来了投资者类型和投资方式的转变。私人投资让位于成熟的机构参与者。学生住房的投资表现与传统的房地产类别相关性较低,在增加投资组合分散性和多样化方面有着突出效果,即使在宏观经济环境恶化的情况下,也能够带来稳定回报。过去五年来,学生公寓的租金增长和出租率数据远远优于传统的多户住宅,专注学生公寓投资的信托基金也发展迅速。
虽然随着美联储发出QE3即将结束的信息,在市场预期抵押贷款利率上调的作用下,学生公寓地产连同其他美国房产一起出现过短暂调整,但也得以在很短的时间内恢复增长趋势。美国学生公寓地产信托信托基金在过去二十四个月内表现优于全种类房地产投资信托基金19个百分点。然而全美范围内学生公寓供求不平衡,目前专门学生公寓覆盖率仅为12%,仅为英国的一半。入学人数不断增加,机构投资者的加入,学生住宅设施要求的提高,进一步增强了租户基础的吸引力,为学生公寓开发商、运营商以及对学生公寓物业感兴趣的投资者提供了一个前所未有的机会。
图片源自:HousingWire
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