置业者不可不知的美国房屋保险
发表于 2018-02-03 10:12【本报记者范思齐综述】去年洛杉矶的山火受到广泛关注和报道,根据受火灾影响地区最大的8家保险公司提供的数据, 火灾造成的保险损失超过20亿美元, 根据官方提供的数据,在加州北部地区山火导致7000栋建筑被毁。 这是加州历史上最严重的火灾之一。
今天我们来介绍一下美国的房屋保险。在美国,房屋保险一直是租房和买房的新手容易搞不清的问题,因为美国的房屋保险是必要且不可少的。我们平时所谈及的美国房屋保险,一般是指买房者为自己的房子购买的保险,这是最基本的保险。其实美国的保险还有很多名目,如在美国租房子,租客也需要购买一个"租户保险"以保障自己财产的利益不受损失。去年洛杉矶大面积山火使得保险公司赔偿了巨额的保险费。
1.房屋保险政策类别
在美国,常使用的房屋保险政策(Policies) 有以下几类:
1.基本险Basic Coverage
保赔因火灾、雷击、烟薰、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机、汽车、暴乱、骚动,及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险也保赔人体受伤、损坏他人财产、律师费、医药费、室内个人财产、房屋损坏后的额外住房生活开销。
2.扩充险Broad Coverage
除了基本险,加保因电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂烧坏、室内漏水造成的损坏。
3.全保险 Special Form
大众最普遍购买的房屋保险类型。除了 1和2之外,也加保除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容。并也保赔客人在室内外发生的意外、路人在室外发生的意外、宠物咬伤人后的赔偿医药费、律师费。
4.房客险Tenant's/ Renter's Policy
保赔出租房产室内的房客个人财产。
5.综合险Comprehensive
比全保险的涵盖范畴更广,保费也更贵。
6.康斗险Condominium Coverage
保赔Condo屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读Condo HOA章程来决定须构买的保险费额。
7.活动房险 Mobile Home Coverage
适用于活动房屋主的房屋保险。
8.老房险 Older Home Policy
老房子的市价要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。
9.地震保险 Earthquake Policy
包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等,通常排除在大多数的保险条款之外。主要是在美国地震多发的西海岸如加州需要额外购买次险
2. 常见理赔范围
1. 房屋架构
● Coverage A - Dwelling Coverage:保的是房屋主体结构。
● Coverage B - Other Structure on Your Property:保护房屋主体以外的建筑物,如独立车库、独立工具间等。 这部分保额通常是主保险的10%。
2. 个人财产
● Coverage C - Personal Property/Contents:保的是屋内的所有个人财产,如家具、家电、手机、衣物等,若因灾害盗窃等事故造成私人财产损失可获理赔。
3. 暂时生活开支
● Coverage D- Loss of Use:因房屋损害或维修,导致投保人无法居住在屋内,所额外发生的住宿饮食等生活开销。通常上限为主保险的20%。
4. 法律责任
● Coverage E- Personal Liability Insurance:若有人在房屋受伤或发生事故,如有人在楼梯滑倒、工人作业受伤、小孩在家中玩球砸坏隔壁邻居贵重物品等,被起诉所产生的法律纠纷等费用。
5. 医疗费用
● Coverage F – Medical Payment coverage:房屋造成他人损害但未被起诉的伤者医疗费。例如有人在你的台阶上滑倒但没有起诉你。,无论屋主是否有责任,都可要求保险公司依据这一条款赔偿。
6. 其他
● Deductible (All Peril) 自付额 :指的是以上各项,除非另外列明,全部自付额度为XX元;费用超出部分由险公司介入。
● Water Backup and Sump Overflow淹水:指由下水道回流或水溢出来所造成的损失。下水道破裂并不属于Water Backup或Sump Overflow。
3.不同房型保险购买建议
·Single Family House:购买全保险 Special Form
Single House屋主拥有整栋房子、地基和地块所有权,因此要对这一切负责。在房产估价报告(Appraisal Report)中的Cost Approach里有一栏「Total Estimate of Cost-New」,是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和Total Estimate of Cost-New中较低的那一个。
建议根据Total Estimate of Cost-New购买。有些保险公司还会提供120%、125%、150%的Cost to Rebuild New/Replacement Cost理赔 (或称为20%、25%、50%的Extended Dwelling Coverage)。举例:在150% 的Replacement Cost Coverage下,屋主购买 $200,000的Dwelling Coverage的实际最大赔款额是$300,000,这操作方式有时可省下一点保费。
·Townhouse:购买全保险 Special Form。
Townhouse屋主的所有权与责任权跟Single House相似。若有HOA则须提供Master/HOA Insurance资讯。
·Condo:康斗险Condominium Coverage
通常贷款银行会要求提供HO-6及Master/HOA Insurance。若Condo的Master Insurance除了公共区域外,也包含房屋内部的保险,那就不用再单独购买康斗险。
Condo屋主的所有权仅包括墙壁以内(within the unit),所以需负责的部分仅限墙壁以内,因此保险也只管这部分。墙壁以外的楼顶、过道、电梯、墙壁间的下水管道、房屋结构、社区道路、公共设施等都属于HOA的责任,通常会由Master/HOA Insurance负责。所以Condo房屋保费通常比Single House跟Townhouse便宜不少。贷款银行通常要求HO-6的Dwelling Coverage至少为房产鉴价(Appraisal value)的20%。
4. 其他相关注意事项
购买房屋保险一定要货比三家,可以先收集各家保险公司的评级,例如 A.M. Best, Moody’s 或者标普评级报告,来了解保险公司优劣。同时,找超级经纪人买保险好处多多,在保费商议上有较大的弹性,不会受到公司内归的限制,申请理赔时手续更加简便快捷。
一般来说提高自付费,可以减低房屋保险费。除此之外,还可以通过减低保险额,或者把房屋与汽车同保来减少保险费,另外,有些保险公司会给3到5年的老客户5%的折扣,6年以上的老客户10%的折扣。最后一招,加强房屋安全性,如安装烟雾报警器 (Smoke Detector) 或防盗报警器 (Alarm) 可能会得到5%的折扣。
图片源自:guruin.com
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