地產專家講解買賣土地的訣竅
发表于 2008-04-09 08:32地產專家Agnes言小姐,就是這樣一位名副其實的專家。 Agnes言小姐從事地產經紀,已經走過六載不凡的春秋。她的地產事業雖然從零起步,做到今天,但成績斐然,為眾人矚目。
Agnes言小姐的驕人成就,驗證了這樣一個真理“人的思想是了不起的,只要專注於某一項事業,那就一定會做出使自己感到吃驚的成績來”(馬克吐溫語)。
Agnes言小姐對自己的成就,不願多談。她毫不諱言,買賣土地,作為投資是最為理想的理財之路。她開誠佈公地希望每位客戶經過她自己積累的豐富經驗的指導,一定能買到理想的土地而發大財。而客戶大賺特賺,正是她的理想。她會感到由衷的欣慰、滿足。說是一種成就感,也不為過。
Agnes言小姐認為買賣土地能賺大錢,從幾倍到十倍,幾十倍增值。
她說,土地增值比房屋增值多,房屋也就10-50%,而土地可達到40-50%。甚至更高。她舉例說,一個客戶用6萬塊買一塊地在Bakersfield,已經增值到98萬塊還不肯賣。還有一位客戶五年前用50萬在Rancho Cucamonga買塊土地,去年他要價1000萬﹐850萬都不肯出手。這樣的例子絕不是鳳毛鱗爪,而是不勝枚舉。面對如此高回報的投資,人們不怦然心動才怪呢!
房市低迷時,房價跌20%,頭款就不見了。而土地跌的幅度極為有限,幾乎不受影響。
原因是土地Owners 大部份投資買地用現金。市場不好時﹐多能守住不賣﹔當房價上漲時﹐土地的漲幅是跳躍式前進﹐根據所蓋房子的成本來計算﹐然後賣給開發商﹐開發商規劃好佈局後﹐又賣給建商﹐建商再賣給End user, 所以最後買到房子的人﹐是經過許多人賺了許多中間“費用” 才買到的。土地投資是個低風險的理財專案。人們沒有理由拒絕對土地的投資。
買賣土地的具體操作
一、掌握該土地所處位置的市政府規劃(Zoning)。如果是農村土地(Agriculture),是主要用來農作﹐所以水電在基礎建設上要等到開發到附近了﹐才能有機會改Zoning。所以Zoning非常重要﹐根據價值來區分﹐Commercial Zone通常最有價值﹐然後是R3,Condo/公寓建地﹐然後是R2(雙拼屋) 建地﹐然後是R1﹐獨立屋建地﹐最後才是農地(Agriculture) 。所以要以市政府的規劃為准﹐跟著City的General Plan走。例如﹐Lancaster City在2008年會作一個 “General Plan Amendment”, 預備要擴大市中心﹐增加商業和住宅用地﹐吸引了大批的投資人進場。由於此City的平均所得遠超出其他LA City的平均數字﹐當地的消費有絕對的基礎﹐再加上大型企業因避稅而進駐﹐許多建商在過去2-3年內向City建議將農地改Zone成建地﹐在房子建好時﹐許多新移進的居民﹐在美化家園後﹐將此City的房價推升,所有靠近開發區的農地也跟著水漲船高,漫天要價。另外土地增值的快慢和處於City 或County的界限有很大的關係。
一般而言﹐City的基本建設﹑開發較快﹐改變Zoning也較Flexible, 所以土地增值快﹔若位於County開發較緩區域﹐增值則較慢。
二、該土地所在位置水電通沒通,排水系統(Sewer system)建設沒有?是否在柏油路上﹐City是否有積極開發的意願﹐是否和開發商配合﹐都須要作詳細的調查和研究。當然﹐地價也跟著這些條件調整。
三、該土地距離公路多遠?附近有沒有修路的規劃?多年也不能修路,原因在哪﹖若是離大型開發住宅或商業中心愈近﹐土地的開發潛力愈大。
四、人居環境要搞清楚。居民的收入也要有個大概的瞭解。這也是土地升值的一個重要標準。設法去每個City的網站Browse一下﹐看看這個City 的主要經濟支撐﹑學校﹑醫療﹑教育程度及背景等﹐如Rancho Cucamonga的學校好﹐吸引許多高收入居民進住﹐房價也較穩定。
五、距離學校、運動場、公園多遠?City是否有整體經濟規劃。如Lancaster City提供“Enterprise Zone”, 只要在當地僱傭人﹐在要求的企業項類中﹐就可節稅﹐因此吸引許多大型企業進駐。另外﹐在Victorville City﹐也準備要興建加州最大的運輸中心﹐也吸引了無數建商和投資人去Victor Valley投資﹐造成土地飛漲。但因Victorville的地價過高,現在有地價盤整的現象。
六、土地所處的地形地貌,屬於平地?坡地?淹水區?河床經過的地?生態保護區?特別是表面上看不到的東西要特別注意。這些都是土地升值的重要參數,忽視不得。土地平﹐不在淹水區﹐容易開發﹔若是在坡地﹐必須詳細查看是否有Blue Line﹑水溝和排水設施。最好能請專業人士Engineer查看後才作決定﹐特別是有興趣想要將土地賣給開發商的人。作短期投資的人﹐Dur-diligence study是最重要的。
七﹑投資分短中長期投資﹐土地Hold的愈久﹐利潤愈好。但若想要短期內保本昇值﹐最好買有Zoning的﹐或是有潛力開發的﹐靠馬路邊﹐有水電﹐近排水系統﹔若是長期投資﹐心裡要有準備﹐儲個10-20年﹐甚至更久﹐而且一直沒有開發到﹐可以Hold住而沒有金錢或貸款的壓力。
八、總而言之,投資靠眼光,就像買股票一樣,你可以看到各式各樣的分析師,報告你不同的結果,信不信,都得自己去瞭解和研究之後,才會作下決定,也許人們對95年房市崩盤,心有餘悸。其實,那時是因為日本人撤資和亞洲金融風暴波及美國。過去幾年房市價格上漲﹐成倍地漲﹐實在因為供不應求。房價連續昇高﹐因利率低﹐刺激了許多租客買房。
另也因美元貶值﹐一些外來移民將房價換算外國匯率﹐他們並不覺得有漲價,就不怨房價漲的離譜了。房價進行調整實屬正常﹐一些要價過高的房子﹐必須降價才可出售。再加上一些炒房地產的投資人,不敢隨便投機的短期買賣,實際上是有益房市長期成長﹐不值得大驚小怪。
縱觀加州房市,前景應該看好。這裏新移民驟增,連賭城的有識之士,都踴躍到加州購買土地。另外,加州高科技企業林立,就業機會很多,經濟發展的潛力巨大。加州的總產值已經排名世界第六位。
現在經濟發展的勢頭強勁,方興未艾。加州的陽光明媚,鮮花錦簇,氣候宜人。綜觀上述天時地利,在加州投資土地,不是最好的理財方式嗎?
俗話說,有土斯有財,土地生財是千古不變的真理。如今又有千載難逢的機遇擺在你的面前,你還猶豫什麼呢?
作者:Wayne
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