【本报记者范思齐、戴尔综合报道】美国主要大城市房市今年以来继续走热,尽管有研究者认为即使出现降价也不意外,从长期来看,美国房市很难迅速“冷却”。房地美(Freddie Mac)在本周发布的一份报告中预测,美国房市将在今年剩余时间内保持缓慢增长的态势,但并没有看到房市扩张终结的信号,健康的经济和强劲的就业市场应该会支撑购房者的需求。
根据哈佛大学联合住房研究中心(Joint Center for Housing Studies of Harvard University,JCHS)的《2018年全国住房报告》,当前美国的房源依然紧张,房价和租金居高不下。在需求方面,千禧一代已经进入了购房市场,目前与父母或亲戚一起生活的千禧一代的比例是26%,另外还有9%的千禧一代与非家庭成员合住,存在刚性的住房需求。
而在供给方面,据房产网站curbed报道,自2008年房地产市场萧条以来,房屋建设每年都在增长,但随着建筑材料、劳动力和土地价格的上涨,建筑业的步伐正在放缓。这导致市场上的住房减少,住房短缺情况加剧。
从过去这一轮涨价中, 可以感受到很多城市步伐很大,房价一路上扬。在全美50个最大的城市中,有9 个城市房价复苏已经达到了经济衰退前的95%,从丹佛、圣安东尼奥、奥斯汀、圣何塞、纳什维尔,到达拉斯、西雅图、休斯敦、盐湖城,可以看到一系列城市房地产市场在这一两年内的蓬勃发展。
哈佛大学的研究报告指出,大多数都市圈的住户中约有三分之一住房负担过重,这种现象在人口密集的大都会地区更加明显。虽然政府机构有一些住房补助计划帮助缓解住房压力,但某些地区居民仍旧“不堪重负”,无家可归人口日益增加,尤其是纽约、洛杉矶、旧金山和西雅图等城市。
在全美50个最大的城市中,洛杉矶的租房比例排名第四,仅次于迈阿密、纽约和波士顿。邻近的长滩市排名第五,租房率为62.3%。Zillow经济学家Aaron Terrazas表示,洛杉矶的房屋所有权率并没有反映出住房成本高且租房很多的其他城市。在纽约、旧金山和波士顿,自2000年以来,租房者的比例有所下降,而在洛杉矶情况恰恰相反。自2010年以来,洛杉矶租房者的比例略有增长,经济困难和严格的贷款要求阻止了许多潜在买家购房。
Zillow 的统计数字显示,目前全美房屋中已有约一半(50.4%)的房价与2007 年房地产泡沫高峰期的价值相同甚至更高。但是这一比例分配并不平均,特别是几大都会地区房屋价格上升的空间还有很多。全美2018 年6 月的房屋中位数为21.73 万美元,比去年同期增长8.3%。中位数租金为1440 美元,也比一年前增长1.3%。
房地产追踪公司CoreLogic公布的数据显示,今年6月,洛杉矶县的房屋中位价达到615,000美元,与一年前相比,上升了8%,并且是洛杉矶的历史最高水平。CoreLogic分析师Andrew LePage表示,库存较低,抵押贷款支付不断膨胀,使得很多潜在的买家感到很难过。
在洛杉矶县买房的成本从未如此高,但Zillow的一项新分析显示,自今年年初以来,市场上降价的房屋数量略有增加。Zillow经济学家Aaron Terraza分析指出,过去几年中美国房地产市场的疯狂步伐可能开始回归正常趋势。
标普凯斯席勒房价指数(Case-Shiller)显示,6月20大城市的房价上涨速度为近两年来最低,经季调后的环比涨幅仅有0.1%,为2016年7月以来最低,同比涨幅为6.3%,为2017年12月以来最低。房价4月和5月的上涨速度都有所放缓。不过,包括西雅图、拉斯维加斯和旧金山等房市过热的城市,6月房价的涨幅依然都达到了两位数。
标普凯斯席勒房价指数委员会主席布利策表示,即使房价持续上涨,也能看到房地产市场增长放缓的迹象,新房和现房的销售过去六个月基本持平。他说,在过去的18个月里,基于收入、抵押贷款利率和房价的衡量标准——住房支付能力一直在恶化。所有指标都表明,房价上涨叠加抵押贷款利率上升,已经开始对房地产市场造成影响。
加州大学洛杉矶分校兼职教授Eric Sussman也认为房地产市场正在放缓,如果洛杉矶的房价在未来几个月开始下降,他“不会感到惊讶”。Re / Max的另一份报告发现,7月在洛杉矶出售的房屋在市场上的销售时间比6月份要长三天,而待售房屋的数量略有上升。销售额减少加上卖家等待时间增加最终可能导致房价趋于平稳。
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