地产动态
中國房價放緩 市場成交萎縮
发表于 2008-02-16 08:00 【本報綜合報道】中國連續六年不斷上漲的房價,最近終於放緩了腳步。全國主要城市商品房市場整體成交量出現大幅萎縮,北京 、 上海、深圳、廣州等大城市房價向下的 趨勢非常明顯。1月12日,在南京市2008年首場二手房拍賣會上,有13套主城區二手房源參與拍賣,除了一套單價高於15000元/平方米外,其它房源單價都低於8000元/平方米,價格大大低於目前南京主城區新開樓盤價格,即便這樣,成交量依然很
来源:本報綜合報道
2008年1月19 日開盤的北京朝陽區新盤“國展領寓”,至今仍未售出一套。目前暗打八五折,整個樓盤價格每平方米下降三、四千元。
購房者持幣觀望
但現實的問題是,房價仍然很高。原因在於,現在房價下跌的幅度遠小於以前上漲幅度。2007年9月份,北京五環以內房價就已接近14000元/平方米, 四環以內房價則逼近15000元/平方米。據21世紀不動產的監測數據顯示,北京市漲幅最高的前10大存量房樓盤在2007年下半年內,整體價格平均上漲 68.3%。其中,新世界家園、上元和新景家園半年價格漲幅分別達到91.7%、81.8%和72.7%。從全國來看,2007年下半年同樣瘋狂。顯然, 以目前基礎上八折至九折的降價看,房價依然處在高位。
由於房價前期累積漲幅過大,即使出現小幅的房價下跌也買不起,房價虛高需要自身調節。產品價格過高一定會削弱其市場競爭力。北京市房地產交易管理網的最新統計數字顯示,2008年1月份前20天成交 3993套期房,平均日簽約套數為199.65套。期房住宅日平均簽約套數還比2007年12月的277.55套/日下跌了28.07%,同比2007年 1月的318.55套/日下跌了37.33%。整個北京中介門店的實際成交量也下降了20%到30%左右。一位售樓小姐說,現在想要促成一筆買賣真難啊!以前一筆買賣兩天就搞定了,現在帶客戶看房子,不看個十套、八套不會下結論。
貨幣政策從緊 貸款利率上升
中國目前購房者購房大多倚靠貸款,去年12月11日,央行和銀監會下發《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,要求各商業銀行應以家庭為單位執行第二套房貸政策,並且暫停“轉 按揭”、“加按揭”等業務,緊接著央行開始2007年度內的第六次加息,六次利率上調後,5年以上的房貸利率由2007年初的6.84%增加至7.83%, 第二套住房貸款的利率為8.61%。
按揭貸款政策的收緊,對房地產業的打擊是災難性的。尤其是在產品銷售上,90%以上的銷售是靠銀行按揭貸款實現。從緊的貨幣政策“卡”住了房地產市場的“咽喉”,房地產公司的資金主要來源於銷售收入、銀行貸款、資本市場,現在後兩條已經被徹底堵死了。據悉,從緊的貨幣政策不是一句空話,2008年加息、提高存款準備金率、收緊銀根、減少流動性仍將延續或得到加強,中小房企將面臨一個很大的生存問題。 2007年8月7日,國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》(24號文件),該文件被認為是對1992年以來全國“房改”的總結,是住房新模式的轉折點。 由此看來,政策的拐點已經很明確。
土地政策調控迫使地價將下跌
今年1月7日,國務院發布《關於促進節約集約用地的通知》(以下簡稱“通知”),業內評論說,這將比房貸新政發出更大的威力。
“通知”指出,土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使 用。土地閒置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費。對閒置土地特別是閒置房地產用地要徵繳增值地價。這意味著開發商通過囤積土 地來坐享土地升值之利的行為,不僅面臨著巨大的法律風險,還很可能替政府做嫁衣。
在房價瘋漲的日子裏,土地是上市公司的最好題材,公司大量拿地、囤地,是公司業績 的代名詞和搖錢樹,房地產上市公司根本沒必要考慮開發房屋的利潤。
據北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沉澱評估報告》估測,到 2007年底,房地產開發商囤地約10億平方米,這些土地量足夠開發商進行4年的開發。據推測,6月份有關全國閒置土地調查結果出爐後,有望引發新的政策出臺,7月份很可能將再掀起土地政策調控又一高潮。
在上海、北京,住宅用地流標事件連連發生。現在開發商要完全依靠自有資金買地,只有少量開發商有這個實力。這是一個信號,會給買房者的心理預期帶來影響。房價下行似乎可期。有專業人士認 為,迫使房價下行的政策環境和機制已形成,房價下行似乎可期。
購房者持幣觀望
但現實的問題是,房價仍然很高。原因在於,現在房價下跌的幅度遠小於以前上漲幅度。2007年9月份,北京五環以內房價就已接近14000元/平方米, 四環以內房價則逼近15000元/平方米。據21世紀不動產的監測數據顯示,北京市漲幅最高的前10大存量房樓盤在2007年下半年內,整體價格平均上漲 68.3%。其中,新世界家園、上元和新景家園半年價格漲幅分別達到91.7%、81.8%和72.7%。從全國來看,2007年下半年同樣瘋狂。顯然, 以目前基礎上八折至九折的降價看,房價依然處在高位。
由於房價前期累積漲幅過大,即使出現小幅的房價下跌也買不起,房價虛高需要自身調節。產品價格過高一定會削弱其市場競爭力。北京市房地產交易管理網的最新統計數字顯示,2008年1月份前20天成交 3993套期房,平均日簽約套數為199.65套。期房住宅日平均簽約套數還比2007年12月的277.55套/日下跌了28.07%,同比2007年 1月的318.55套/日下跌了37.33%。整個北京中介門店的實際成交量也下降了20%到30%左右。一位售樓小姐說,現在想要促成一筆買賣真難啊!以前一筆買賣兩天就搞定了,現在帶客戶看房子,不看個十套、八套不會下結論。
貨幣政策從緊 貸款利率上升
中國目前購房者購房大多倚靠貸款,去年12月11日,央行和銀監會下發《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,要求各商業銀行應以家庭為單位執行第二套房貸政策,並且暫停“轉 按揭”、“加按揭”等業務,緊接著央行開始2007年度內的第六次加息,六次利率上調後,5年以上的房貸利率由2007年初的6.84%增加至7.83%, 第二套住房貸款的利率為8.61%。
按揭貸款政策的收緊,對房地產業的打擊是災難性的。尤其是在產品銷售上,90%以上的銷售是靠銀行按揭貸款實現。從緊的貨幣政策“卡”住了房地產市場的“咽喉”,房地產公司的資金主要來源於銷售收入、銀行貸款、資本市場,現在後兩條已經被徹底堵死了。據悉,從緊的貨幣政策不是一句空話,2008年加息、提高存款準備金率、收緊銀根、減少流動性仍將延續或得到加強,中小房企將面臨一個很大的生存問題。 2007年8月7日,國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》(24號文件),該文件被認為是對1992年以來全國“房改”的總結,是住房新模式的轉折點。 由此看來,政策的拐點已經很明確。
土地政策調控迫使地價將下跌
今年1月7日,國務院發布《關於促進節約集約用地的通知》(以下簡稱“通知”),業內評論說,這將比房貸新政發出更大的威力。
“通知”指出,土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使 用。土地閒置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費。對閒置土地特別是閒置房地產用地要徵繳增值地價。這意味著開發商通過囤積土 地來坐享土地升值之利的行為,不僅面臨著巨大的法律風險,還很可能替政府做嫁衣。
在房價瘋漲的日子裏,土地是上市公司的最好題材,公司大量拿地、囤地,是公司業績 的代名詞和搖錢樹,房地產上市公司根本沒必要考慮開發房屋的利潤。
據北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沉澱評估報告》估測,到 2007年底,房地產開發商囤地約10億平方米,這些土地量足夠開發商進行4年的開發。據推測,6月份有關全國閒置土地調查結果出爐後,有望引發新的政策出臺,7月份很可能將再掀起土地政策調控又一高潮。
在上海、北京,住宅用地流標事件連連發生。現在開發商要完全依靠自有資金買地,只有少量開發商有這個實力。這是一個信號,會給買房者的心理預期帶來影響。房價下行似乎可期。有專業人士認 為,迫使房價下行的政策環境和機制已形成,房價下行似乎可期。
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