Sat, 07 December 2019
地产动态
美國政府將有序淡出住房按揭市場
发表于 2011-02-17 07:50
  專家稱中國不必急於拋售“兩房”債券   【本報綜合報導】美國財政部上周五公佈了一項針對美國住房融資市場以及“兩房”(“房地美”與“房利美”)的改革計畫書,將來逐步削弱政府在房屋按揭市場的影響力,並最終將這兩家機構關閉。作為“兩房”債券的主要海外持有者,不少人開始擔憂中國所持有的債券是否會受影響。   美國政府在上周五公佈一項改革計畫,逐步削弱聯邦國民抵押貸款協會(下稱“房利美”)與聯邦住房貸款

  政府將有序淡出按揭市場
  在改革計畫書中,美國政府採取三種逐步削弱政府在房屋按揭市場影響力的方案,其中可能包括呼籲降低房利美和房地美可購買的貸款額度上限。根據目前規定,房利美和房地美全美範圍內可購買的單筆房貸最高不能超過41.7萬美元,在一些高房價地區,這個上限是92.98萬美元。如果國會方面沒有干預,到今年10月份,這個上限規定將下降至62.55萬美元。
  計畫書中還可能要求房利美和房地美上調他們向銀行收取的按揭擔保費。如果擔保費上調,則一些沒有政府背景的私人機構發放的貸款就會變得更有吸引力。同時,計畫書還將建議逐步提高政府支持貸款的最低首付比例。
  計畫書估計,政府需要通過5~7年甚至更長的時間才能緩慢地退出對抵押貸款市場的支持。美國財政部長蓋特納在召開記者電話會議時指出:“道路是漫長的,現在看到的僅僅是一個開始。” 
  購房者借貸成本勢必加大
  過去40年來,美國房地產市場的融資體系一直是公共部門和私營部門共同參與的。房利美和房地美從銀行和其他貸款發放機構處購買抵押貸款債權,然後將其打包證券化後賣給投資者,當房貸借款人違約時,這些投資者不會蒙受損失。隨著近年來房地產泡沫化愈演愈烈,房利美和房地美也像私營部門放貸機構那樣降低了借款門檻。貸款違約的增加使得這兩家公司的資本金出現不足,2008年美國政府出手,控制“兩房”八成左右的股份,實際上已經將“兩房”國有化。到目前為止,房利美和房地美已經花費了納稅人1340億美元。
  統計數據顯示,2010年“兩房”及其他聯邦機構發放的貸款占當年新增貸款總額的90%。而削弱聯邦機構對房地產信貸的支持力度將會加大購房者的借款成本,令本已脆弱的樓市雪上加霜。因此,分析人士認為,對於這一市場提出的任何轉型計畫都將需要數年才能完成,同時還取決於房地產市場的復蘇速度。奧巴馬總統部分經濟顧問與許多共和黨人都提出,政府不應為“兩房”創建任何替代機構,而應由私營市場來為多數美國民眾提供抵押貸款。 
  中國持有多少“兩房”債券?
  根據美國財政部網站披露的關於海外持有美國證券情況,截至2009年6月,中國持有的美國政府長期機構債券(Agency Bonds)總額為4540億美元,其中3580億美元為“資產支持證券”(ABS),其他機構債券為960億美元。這些數據還不包括在中國香港和中國內地以外其他地區通過特殊機構實施的購買行為。
  第一財經日報記者根據該網站提供的有關中國“買入”與“賣出”美國機構債券的月度數據計算,自2008年7月開始(除了2010年3月至7月為淨買入外)至2010年11月,中國對美國機構證券一直在進行淨賣出的操作,淨賣出總額高達810億美元,平均每月淨出28億美元。但這些數據並不包括與其他國家進行的債券交易。
  值得注意的是,在“兩房”於2010年6月退市後的9月,中國單月的淨賣出機構債券創下了263億美元這一有史以來的最高紀錄。9月中國購入45億美元機構債券,而賣出債券高達308億美元,也為有史以來最高賣出額。
  這些持有數量可能包括“兩房”債券和證券,同時還包括其他美國政府機構債券。
  美國政府承諾確保債權人利益
  中國國家外匯局在上周五的聲明中稱,截至目前,中國外匯儲備持有的“兩房”債券還本付息正常,2008年至2010年三年間,“兩房”債券年平均投資收益率在6%左右。中國從未投資“兩房”股票,“兩房”股價下跌和股票摘牌未對中國造成損失。
  事實上,美國政府在白皮書中已經很明確地指出:“當市場改善而‘兩房’關閉後,應該明確的一點是,政府承諾確保房利美與房地美擁有足夠的資本來實現任何現在或未來做出的擔保,並有能力來負擔起任何債務責任。”
  值得注意的是,美國財政部在2009年12月修改了與“兩房”的優先股購買協議(Preferred Stock Purchase Agreements,PSPAs),取消了未來3年間向房利美、房地美公司提供政府支持的上限。
  美國財政部長蓋特納表示,“中國不用擔心已經購買的‘兩房’債券會‘打水漂’,美國政府一定會確保購買這些債券的國家和機構獲得相關的投資回報。”
  專家稱不必急於拋售“兩房”債券
  在布魯金斯學會上周五舉行的“美國房貸市場重組”研討會上,多位專家告訴記者,包括中國在內的投資“兩房”債券的國家和機構不用著急拋售“兩房”債券,因為今天美國政府所提出的這份改革方案的核心只是為政府最終退出“兩房”確定一個過渡框架。
  平托(Edward Pinto)在接受第一財經日報記者專訪時指出,中國持有的“兩房”債券和價值不會受這份房貸市場改革報告相關建議的影響,因為中國持有的主要是受到美國政府承諾償還的信用債券(Debenture),要多於“抵押貸款債券”(Mortgage-Backed Security)。“這些信用債券在發行的時候是得到美國政府的承諾一定要還的,因此,包括中國在內的投資這些信用債券的持有者不會受到這兩家公司的變動的影響。”
  摩根大通前董事總經理、美國布魯金斯學會經濟學家艾略特(Douglas Elliott)也對第一財經日報表示,擔心中國會因“兩房”有可能倒閉而造成中國投資“血本無歸”更是沒有任何理論根據。“中國完全不用擔心已經購買的‘兩房’債券會‘打水漂’,和當時出售這些信用債券時一樣,美國政府一定會確保購買這些債券的國家和機構獲得相關的回報。” 

  房價最抗跌城市也面臨衝擊
  美國房地產破產對曾經具免疫力的經濟多樣化城市帶來新一輪衝擊,這些地區的房地產市場處於最嚴重病態,導致很多人放棄了售房或購房計畫。
  據世華財訊綜合編譯報導,之前很少人相信,多樣化城市的房地產市場會崩潰。現在,他們懷疑,這裏的房地產市場是否會停止暴跌。
  影響佛羅里達州和西半部地區的房地產破產正在對曾經認為不受影響的社區——房價上漲相對受限的經濟多樣化城市,帶來新一輪衝擊。
  2010年,西雅圖房地產價格降幅超出洛杉磯。明尼阿波利斯房價降幅超出邁阿密,而且亞特蘭大房地產市場比菲尼克斯還要糟糕。
  據房產網站Zillow估計,西雅圖房價較2007年中期的峰值下降31%,而且仍有可能再下降10%。該房產網站首席經濟學家Humphries預期,美國剩餘區域房價將進一步下降5%至7%,因去年對購房者的的稅收優惠繼續降低。
  事實是,甚至是相當繁榮的區域,如西雅圖的房地產市場已陷入下行趨勢,顯示出房地產泡沫破裂是多麼嚴重的一種國家現象。推動房地產市場後期增長的低質量貸款開始變質時,房價開始下跌,但其導致的經濟衰退嚴重擴大了危機。很多人不能獲得抵押貸款,而且其他人簡單地放棄還貸。
  目前,儘管整體經濟看似正在復蘇,房地產市場仍然維持疲弱。這對於奧巴馬政府是一個棘手的問題,該政府已經引進了幾種新方案試圖幫助房屋所有人,但結果比較複雜並不理想。
  數據公司CoreLogic上周稱,美國房屋價格2010年下降5.5%,回到2009年3月衰退時期的低點。新房銷售在最低水準徘徊。抵押貸款申請接近15年低點,預示著冬季剩餘時間房地產市場的病態。
  這是一個長期的令人心痛的下滑過程。在房地產形勢最嚴重時期,西雅圖房地產下滑幾乎不可想像。2006年9月份,美國很多地區房價開始下跌,但西雅圖房價仍在上漲。據《西雅圖時報》,西雅圖房價上次季度下跌是在1982年嚴重的經濟衰退期間。
  兩位當地經濟學家幾乎擔保,如果以歷史作為依據,西雅圖房地產市場不受影響。PMI Mortgage Insurance 風險指出顯示,西亞如房價下降的可能性僅為11%。
  目前,這裏的環境已經改變。如果房地產復蘇依賴於更好時機,看似還需要很長時間。
  《西雅圖時報》文章公佈幾周後,Arne Klubberud和Melissa Lee-Klubberud幾周前支付35.8萬美元購買國會大廈一套新的960平方英尺的房屋。他們現在有一個孩子而且希望繼續要孩子,而且需要更大空間。他們此房屋的市場售價僅為30萬美元。律師Lee-Klubberud稱,顯然,這不是理想的形勢。他們希望利用低迷的市場以良好的價格購房,但他們必須首先以可以接受的價格出售房屋。
  西雅圖房地產經紀公司Redfin稱,過去幾周顧客開始增加。抵押貸款率上漲,這可能推動需要目前購買房屋以防止利率進一步上漲的顧客入市。
  但無論市場最終何時恢復上漲,所有那些意外的屋主將希望出售房屋,這對市場造成另一種壓力。 

 

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