商海纵横
来源:本報綜合報道
鄭裕彤旗下的新世界成了這波出售潮中最具代表性的港資房企。由於內地樓市的深度調整,他們再也難像前幾年那樣通過囤地實現高收益。據其年報顯示,新世界中國2015年財年的物業銷售的經營溢利為29.37億港元(約合24.57億元人民幣),較2014財年下降41.3%,物業銷售量也同比下跌39.5%。截至今年6月30日,新世界中國在內地共擁有30個項目,總土地儲備約2299萬平方米,但在今年最後一個月內,已將超過一半的土地儲備售予恒大,其中還包括在北京和上海兩大一線城市的剩餘住宅項目。
由於經濟放緩及競爭加劇拖累了業績,現年92歲的郭鶴年(Robert Kuok)也在考慮出售部分大陸及香港的房地產資產。據該公司文件顯示,自2012年以來,郭鶴年的旗艦企業嘉裏建設有限公司每年都在減少在大陸的在建房地產項目。另外,受持續的反腐運動影響,郭鶴年旗下的高端連鎖酒店香格裏拉(Shangri-La)的中國業務也出現了收入下滑,去年該項業務的利潤銳減54%至1.81億美元。
恒大地產王國版圖瘋狂擴張
臨近歲末,恒大地產(03333.HK)董事局主席許家印今年以來“一手圈錢、一手圈地”的戰略思路已演繹到極致。
12月29日,恒大地產連發兩則公告宣布,以高達204億元的代價收購鄭裕彤旗下的新世界和周大福位於北京、上海、青島、成都、貴陽的五個地產項目,總建築面積851萬平米,再次刷新中國房地產收購的最高曆史紀錄。
此前的這一紀錄也是由恒大地產保持,並且交易對象同樣是鄭裕彤旗下企業。12月初,恒大曾以135億元收購了新世界位於內地武漢、惠州和海口的四個超大型項目,總建築面積近400萬平方米。
這意味著,不到一個月內,恒大僅從鄭裕彤旗下就收購了內地八大城市的九個項目,總建築面積超過1200萬平方米,總金額高達339億元,幾乎拿下新世界地產所有在內地的業務。
幾乎在同一時間,以鄭裕彤為代表的幾大富豪,又反過來認購恒大地產發行的15億美元永續債券。
新世界中國為鄭裕彤家族在內地的地產業務運作平臺,住宅業務全由這個平臺操作。上海K11、北京新世界中心等商業項目也歸屬該平臺,不過像廣州目前的最高建築“東塔”則由鄭裕彤旗下的周大福持有運營。今年出售給恒大的幾乎全為住宅項目,商業項目則仍由他們自己持有運營。
在鄭裕彤之前,同樣與許家印私交不錯的港資大佬劉鑾雄、張松橋已經開始向其出售內地資產。今年以來,恒大已總計斥資602億元向新世界、華人置業、信和置地、中渝置地等港資巨頭收購了15個項目,總建築面積超過1700萬平方米,對依然看好中國樓市前景的恒大而言,這將為其未來幾年的發展奠定基礎。
香港開發商以囤地坐收土地紅利聞名。新世界此次出售的項目拿地時間之長,入手成本之低,讓他們轉手給恒大後,仍取得了令人眼紅的收益。這批項目裏,最早的北京項目拿地時間已經是22年前。
若幹交叉的買賣,使得看淡內地樓市或陷入經營困境的港資富豪得以從直接的地產運營業務中輕松抽身,通過持有恒大債券獲得固定回報;而恒大則借機跑馬圈地擴大旗下地產版圖,大有向行業老大逼宮之勢。
中國地產業在今年已進入深度調整期,隨著樓市調控政策的逐步淡化,並購已成為今年房地產行業的最大主題。一些老牌港資房企在如今開發成本升高、周期快、營銷滯後等短板制約後,開始紛紛出售旗下內地物業,退出內地市場的態勢逐漸明顯。
對恒大而言,此次收購的價格在未來仍然具備一定的溢利空間。最核心的北京麗來花園項目,位於北京順義中央別墅區,收購樓面地價約22404元每平方米,但項目周邊今年5月成交的一宗宅地的樓面地價已達到43400元每平方米。
在此次共計204億元的總收購額中,恒大將透過新世界、周大福認購的、無固定到期日的永續債支付約100億元;剩下約100億的收購價款,恒大則僅需先期支付其中的29億元,剩下部分可在兩年內分期支付。
這意味著,恒大此次收購新世界、周大福的五大項目,先期支付資金僅占204億元總價的一成五,在不需要大量占用現金流的情況下,就可獲得這些項目的所有權益。
但值得注意的是,恒大為了用發行債券的方式支付一半代價,相比一周前提出的方案已做了重要調整。這筆共計15億美元(約合97.25億元人民幣)的永久融資債券將不得轉換為普通股券,只是債券沒有固定到期日和贖回日,並且利率也由7%提高到9%。
這將與許家印原本的預期有所出入,鄭裕彤將不會通過這次出售資產,成為恒大新一輪的戰略投資者,而只是通過持有永續債的形式,來分享恒大項目開發所帶來的收益,實現互利共贏。
但這對恒大而言,許家印此前的一些資本布局或將再作調整。類似的永續債一般在投資機構眼中,都會計入負債項。這也將是恒大今年第三次大規模發債,此前他們曾借助今國內債券市場的開放,共計發行了高達400億元的公司債券。
此外,這次永續債不能轉股,也將影響許家印今年一直以來的股份回購計劃。截至12月29日,許家印已共計回購約18.14億股,耗資約95.66億港元(約合80.02億元人民幣)。但在所有回購股份注銷後,許家印家族的持股比例已經達到72.73%以上,已經面臨觸發私有化退市要約的紅線,繼續回購的空間已越來越小。
經過今年以來的一系列資本騰挪,許家印香港富豪朋友圈的大佬們,已經將大部分地產資產轉入了恒大這個更大的平臺,自己也通過永續債的方式加入恒大的資本遊戲中。而恒大也用較小的代價完成了資產和規模的快速增長。
或許對許家印而言,年底未完成股份增發將成為他今年唯一的遺憾。但在股價已處於曆史高位的背景下,來年再尋求時機增發,繼續增加回購股份的空間也不是難題。
千億並購跑馬圈地
恒大最近的一次並購,是從鄭裕彤旗下的新世界和周大福手中獲得。該集團29日接連發布兩則公告稱,恒大以總計高達204億元人民幣的代價,接盤位於北京、上海、青島、成都、貴陽的多個地產項目。
這是許家印近期第二度從鄭裕彤手中接手地產項目,前一次是以135億元收購新世界位於海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個超大型項目。
根據恒大地產披露的公告,此番向新世界發展收購了兩個子公司股權,兩個公司分別持有位於成都河畔項目60%股權,以及貴陽市金陽區金西北路以東,龍潭路以南、金陽北路以西及金朱路以北的房地產開發項目100%權益。目前兩個項目都處於在建狀態。
另一份公告則顯示,恒大從周大福旗下接盤了五個關聯公司股權,從而獲得了青島市黃島區羅浮山路的開發項目100%權益、上海青浦F、G兩個項目,以及北京麗來花園項目。
恒大今次收購的多個項目中,當數北京麗來花園代價最高,為76億。資料顯示,北京麗來花園項目位於北京市順義中央別墅區,南臨溫榆河。現時住宅、商業總計劃建築面積約40萬平方米。其中已竣工約20萬平方米;在建約8萬平方米;待開發約12萬平方米,未售約24萬平方米。
梳理恒大地產今年以來的多宗並購交易可發現,其收購多數項目來源於香港上市公司在內地的房地產資產,有土地儲備,有在建工程,也有經營成熟的項目。涉及的主要標的包括以70億港元代價向信和置業、華人置業及中渝置地收購重慶禦龍田峰,以65億港元從華人置業手中接盤成都三個項目,以及斥資125億港元收購華人置業位於香港的地標建築美國萬通大廈。
僅僅幾筆有公告信息可查的大宗收購,恒大動用的資金就高達約600億元。
除此之外,恒大所參與的小宗土地收購同樣讓人咋舌。有媒體披露,今年第二季度開始,許家印曾下令要求所有地產公司總裁專職買地,並開出了高昂的獎懲條款,使得一時之間,恒大各地區公司的負責人奔波於轄區城市四處找地。消息顯示,恒大在2015年用於土地收購的總資金已高達1000億元。
多渠道大肆舉債
恒大地產在土地市場上能夠有恃無恐地並購,與其今年的多筆融資不無關系。在2014年全年未曾發債融資之後,進入2015年,該集團在國內和境外資本市場上幾乎用盡絕大多數可供其使用的融資手段。
今年2月,恒大率先發行了10億美元票面利率為12%的5年期海外優先票據,用於償還原有債務。
之後的5月下旬,該集團動用股權融資,以每股5.67港元的價格配售8.2億股,籌集資金約46億港元(約合36.8億元人民幣)。鑒於恒大配股時機不甚理想,香港資本市場波動較大,使得恒大此番配股並未達到該集團預期,以大幅折讓17.95%的代價得以完成配售。
上述兩筆境外融資,相較於恒大過往多年的正常資本運營而言,看不出特殊之處。真正讓資本市場側目的運作還在後頭。
2015年6月,恒大宣布完成發行50億境內人民幣債券,發行票面利率為5.38%;一個月之後,該集團再度宣布完成150億境內債券發行,票面利率同樣是5.38%。
這還僅僅是上半場。10月15日,恒大再度發布公告稱,公司以兩種利率發行了合計200億元人民幣的私募債券,分別為3+2年期合計175億利率為7.38%的債券,以及5年期合計25億利率為7.88%的固定利率債券。3+2年期的債券約定,前三年利率為7.38%,三年後債權人有權提出調整利率水平或者提前贖回債券。
這還不是全部,12月23日,恒大公告顯示,公司計劃發行規模為15億美元可轉股債券,債券利率為7%,換股價為8.06港元,較發行前一日收盤價溢價27%。
根據當時的市場消息,許家印的老朋友鄭裕彤,以及素有“重慶李嘉誠之稱”的中渝置地老板張松橋、新加坡商人黃鴻年參與了是次認購。
不過12月29日,恒大再度發行公告稱,已調整了一周前披露的15億美元可轉債發行相應條款,改為發行同等規模永續債券,債券票面利率也由原先的7%調整為9%。消息稱,新世界發展及子公司買入恒大地產發行的6億美元永久證券。
2015年的中國房地產市場並非火熱一團,相反,局部城市的喧囂難以掩飾全盤的蕭條,未來的樓市也難言樂觀。在此背景下,恒大地產2015年的種種運營,也許只是再一次證明行事作風大開大合的許家印逆勢而為的膽識,但同時也流露出他急於擴張的野心。
數據顯示,恒大地產截至11月底的合同簽約額已達到1724億元。日前,該集團旗下巨無霸項目海花島開盤銷售122億元,使得恒大全年銷售突破2000億幾無太大懸念。市場預期,萬科今年的全年銷售約在2500億元,這意味著,恒大與行業老大的相對差距已進一步縮小。
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