房地产投资受到很多因素的影响，例如房地产周期，当地的就业人口，当地的经济与企业发展，城市的居住环境或外来人口等。

优投房将从房地产周期，当地就业人口，创业，失业率，国际学生，宜居城市等对美国五大城市的房产情况进行一一解读。藉由分析房地产周期 帮助投资者进行调整策略.

A.房地产周期 （Property Clock）

A1. 五座城市的租房市场表现比较

美国主要的五大大城市中，处在顶峰市场的是波士顿，芝加哥，洛杉矶；而处在下降市场是旧金山和纽约。

处于中轴线左侧的是对房东比较友好的顶峰市场和上升市场,

而处于中轴线右侧的是对租户比较友好的下降市场和谷底市场。

“不同市场具体的特性与定义 请來信，寄解释給您”

租金收益率上位圈：房东主导的顶峰市场

芝加哥: 7.92%

洛杉矶: 5.02%

波士顿: 5.25%

租金收益率下位圈：租客主导的下降市场

旧金山: 3.39%

纽约: 2.55%

因为很多建筑的交付会在2017年达到顶峰，持续的建筑活动给市场施加了下行压力。虽然伴随着短期的租赁市场基本面短期的走弱，全美范围内的房屋闲置率仍然维持在5.1%。

波士顿的地位

目前波士顿处于由房东主导的顶峰市场：房屋空闲率在平衡点之下，并且在逐渐接近周期的最低点；需求强劲，并在不断刺激供给；有新的在建工程或者建筑工程在准备过程中。所以我们持续看好波士顿的市场。

A2. 五座城市的购房房价表现比较

面对全美的五座超大型城市，我们除了可以通过“资产时钟” (Property Clock) 的方式分析租金收益，还可以从凯斯席勒(Case-Shiller)指数解析五座城市的房产价格走向。

波士顿

波士顿的房价表现呈现上升趋势。

而以资产时钟的角度来讲，波士顿的租金收益率正处在对房东更友好的顶峰市场。因此波士顿购房与租房的上涨表现，证明波士顿房产市场处在上升的周期。

旧金山

旧金山的房价近几年呈现下降趋势, 

已经房价过热的旧金山房产市场的交易价格在逐步减弱而以资产时钟的角度来讲，旧金山的租金收益率已经走向了对租户更友好的下降市场。

纽约

虽然以资产时钟的角度来讲，纽约的租金收益率已经走向了对租户更友好的下降市场,但纽约的房价表现呈上升趋势, 说明纽约市场上房产交易的价格在不断的上升。

洛杉矶

洛杉矶的房价表现呈下降趋势，说明洛杉矶市场上房产交易的价格呈下降趋势。而以资产时钟的角度来讲，洛杉矶的租金收益率正处在对房东更友好的顶峰市场。

芝加哥

芝加哥的房价表现除了低端市场基本维持平稳不变之外，中高端市场以及整体市场都呈上升趋势。而以资产时钟的角度来讲，芝加哥的租金收益率正处在对房东更友好的顶峰市场。

B.国际学生

美国的这五大城市还有一个共同特点，就是高校云集，不论是东岸的哈佛大学、哥伦比亚大学，还是位于西岸的南加州大学，又或者是位于中部的芝加哥大学，都吸引了全世界的莘莘学子纷至沓来。

（位于波士顿市中心的哈佛大学） 

中国每年有大量的留学生赴美留学，2015-2016学年，中国是美国最大的留学生生源地，连续7年成为美国最大外国生源国，同比增长8.1%，达到328547人，占美国留学生总数的31.5%。美国五大城市所在的加州、纽约州、马萨诸塞州和伊利诺伊州，都是在美中国留学生数量最多的几个州，其中加州的中国留学生数量最多，占到所有在美中国留学生的15%，其次是纽约市所在的纽约州，纽约州中国留学生数量占全美中国留学生的12%。

（美国各州中国留学生数量）

比较众多国际买家，中国买家投资于学生用房的比例最大。众多的高校和留学生在很大程度上增加了五大城市的房屋需求，繁荣了当地的房地产市场。

C. 高素质劳动力带来的租房市场 - 波士顿与湾区为领头羊

从国际学生的流向，也不难看出来高学历的劳动力的主要所在地．在五大城市中，比较25-34岁之间的拥有高学历的比例，发现 第一名除大家所知的旧金山湾区外，第二名很意外地落于波士顿这所城市。接下来依序是纽约，芝加哥，洛杉矶。 

充沛的高素质劳动力与年轻人，将为租屋市场，引入极强的需求动能．波士顿与湾区的租金市场可期。

D. 宜居城市指数：影响未来人口数成长, 对租金与房价产生根本的变化。

波士顿是五大城市中，生活品质评价上最优质。

近年来，因为科技创新，造成各大城市房价飙涨，人口增加，塞车严重．这些问题使得主要的城市 如旧金山或洛杉矶渐渐地失去较好的生活品质．因此当地的居民叫苦连天．在最新的创业城市报告中，指出旧金山，洛杉矶，纽约等地的生活品质分数都是居于末位。

E .就业、失业率表现: 对当地租金或购房市场的影响

(横轴座标为时间 纵轴座标为失业率（％）)

（五大城市2016年12月份的失业率(%)比较, 美国整体失业率为4.3%）