現任美國林肯土地政策研究院總裁兼首席執行官的格雷戈裏·英格拉姆先生，是國際知名的城市與發展研究專家。他曾擔任世界銀行副行長一職，主要負責撰寫世界發展報告和基礎設施發展報告。近日，他在接受專訪時，就美中兩國的房地產市場和城市發展等問題談了自己的看法。
　　記者：您對當前北京、上海等地的房地產發展現狀有什麼看法？
　　格雷戈裏：如果過去兩年平均的漲幅超過20%，那麼我的態度是謹慎的。如果房地產價值的增幅超過了租金的增幅，同時也超過了平均收入的增幅，那麼，價格反映的價值就是存在風險的。不過，中國與美國發生次貸危機的情況有根本區別。美國在次貸危機前只有5%左右的購房首付，這與中國30%-40%的首付相比是太低了，也就是在這個方面，中國方面的風險控制比美國當時的做法要好。
　　在預測房價方面，我記得美國前總統福特的首席經濟顧問曾經有過一句名言，“如果上漲的價格再也走不下去了，那麼，它就會最終停下來”。
　　記者：最近美國、澳大利亞等媒體經常報道中國人在當地出手買房。如果有中國投資者想到美國置地，您會給他們什麼建議？
　　格雷戈裏：這個取決於他們的實際需要。一些日本人在上世紀八九十年代到美國中部的印第安納州購置農場，還有日本人去紐約購置洛克菲勒中心。要看中國人究竟想要美國的高樓大廈，還是美國的農場。簡單說，中國人應當考慮優先在那些經濟前景好的州置業。對於價格上漲過快的一些州的地產，應當小心。比方說，美國亞利桑那州的房地產價格在5年前的漲幅超過美國的平均水平，結果當金融危機發生後，那裏的房地產平均價格就率先下跌30%，因為那裏的房價存在泡沫。美國的房地產市場變化也是複雜的，自1989年開始，美國最大的6個城市的房價普遍下跌了30%，但美國全國房價的平均水平卻幾乎沒有變化。事實上，從1970年至2008年，美國全國房價的平均水平一直處在不斷上升的態勢，於是，在2008年以前，美國人有了一個普遍的“公理”——美國房價永遠不會下降。我個人在1980年的時候，在華盛頓買了一套房子，到了1989年，它的價值下降了30%，不過，這個時候，報紙還是在叫嚷著說，“美國的房價不會下跌”，我當時就問，“那麼為什麼我的房子價格下跌了呢？”後來，我才明白，報紙宣稱的是“美國全國的房價走勢不會下行”。
　　記者：中國一些地區和學者都在研究“城市化與經濟的精明增長”理念，您在城市規劃與發展方面有深入研究，請談談您的看法。
　　格雷戈裏：實現城市經濟“精明增長”的理念大約在35年前就被提出來了，其核心思想是利用更少的土地來實現一座城市更緊密、更壓縮、更整齊的經濟發 展。為一個區域的交通發展做規劃的前提是該地區需要達到一定的人口密度。如果該區域的人口密度低於起碼的標准，即少於每平方公裏500人，那麼在該地區加強交通運輸建設就是沒有經濟效率的。
　　美國政府最近5年開始關注增加城鎮人口密度，為改善交通設施做政策研究。氣候變化的眾多議題中涉及到了交通運輸方式的方面。在美國，大約32%的碳排放來源於交通運輸本身，這其中又有60%的碳排放直接來源於汽車。如果美國需要通過減少普通汽車的使用量來減少碳排放，那麼勢必要通過“精明增長”，來改善城市的人口密度，從而在改善公共城市交通方面有所作為，實現政策目標，這也是一種“低碳經濟”。氣候變化的重要性，讓“精明增長”理念在節能建築，特別是在供一個家庭使用的獨棟住宅方面有發揮空間。一般而言，為一棟新房子增加節能材料與設施的成本比改造一棟老房子、為其增加節能設施的成本要低很多。
　　事實上，美國有些州已經實施“精明增長”理念30多年，有的州十幾年，還有一些州至今毫無作為。研究發現，在實踐中完成“精明增長”目標是非常困難的，美國不同的州在居住密集度、環境保護水平、交通運輸質量、住宅購買能力、政府財政稅務支持方面表現各異，就是同樣采取“精明增長”政策的不同州，也是根據自身的情況，根據各州的政策導向與優惠，優先在某些方面發展，沒有一個州在每個方面都做得很好。