隨著近來經濟不斷衰退，房地產問題也成為了重要議題。不少曾經價值不菲的房屋目前也大打折扣。如果當您購買房屋時發現問題該怎麼辦？今天我就將針對該問題向各位做出一些建議。
　　以前的法律
　　在過去確實如此，法律通常不站在買主一方。“Caveat Emptor”就是一項控制法，拉丁文裡意思就是“買主注意”。基本上，賣方無論如何都不會形成對買方的欺詐行為。如果買主在買房後突然發現房屋問題，責任將歸結給買主一方，原因是買主沒有在購買前做好相關檢查。
　　現行法律的總結
　　目前的法律較過去更保護買主一方，並且可總結為以下幾點：
　　?如果買主提前被通知問題所在，並表示接受，賣主則不需承擔任何責任。
　　?如果買主提前被通知問題所在，但卻必須依靠賣方來維持交易，賣主有時則需承擔責任。
　　?如果您未被提前通知問題所在，而賣方卻知情不報，並且影響到您房屋的價值，賣主則將承擔責任。
　　隱藏破損vs.明顯破損
　　在訴訟中常見的一個問題就是決定房屋的破損情況是否顯著。所謂隱藏破損就是指一般買主不容易發現的問題。而一旦被證明是隱藏破損，責任可能由賣方承擔。但如何決定破損的隱藏程度則至關重要。如果破損極為隱秘，連買方在詳細檢查後都無法發現問題所在時，買方則不用承擔責任。
　　相反，像房頂有漏洞這一類較明顯的破損則被稱為明顯破損。如果破損情況很明顯，通常可直觀看到的話，賣方通常都沒有責任。
　　拍照
　　無論如何，拍照總能最說明問題。儅您打算買賣房屋時，一定要給房屋拍照。照片可向法官或陪審團反映房屋的真實情況。例如，如果有人稱他們不知道購買的房屋牆壁有問題，購買不久牆壁就坍塌了。而若您有提前拍照存底，證明牆壁堅固無損，則可幫助法官定案。
　　口頭承諾
　　在加州您可證明口頭做的承諾，但標準卻非常高及困難。因此最好將承諾以合同的形式記錄下來。因為不管對方與您的關係多密切，一旦他們反悔，您將後悔莫及。
　　意外開支去除
　　隨著交易的展開，每個人都想完成交易。而交易無法完成，就意味著沒有人能順利拿到錢。地產公正公司得不到錢，買賣雙方得不到錢，賣主也拿不到錢。很多時候買主在對房產仔細檢查後，會逐漸發現不少問題。而賣主又會刻意隱瞞實情，這個時候買主就必須堅持立場。切莫受騙上當，不要匆忙交易。
　　提醒賣主潛在問題
　　通常賣主擺脫責任的一個途徑就是聲稱自己對房屋缺陷並不知情，屬合理申辯。因此，作為買主一旦發現問題就必須使用掛號信寫信通知：1）賣主；2）賣主代理；3）買主代理；4）房產公正公司；5）律師（如果需要）。而約$100的掛號信費用則將在日後的訴訟中為您省去不少煩惱。
　　本報特約撰稿人：鄭博仁律師（Paul P.Cheng），法學博士，Cheng Law Group