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加拿大房地產市場:冰火兩重天
发表于 2009-08-22 11:47 住宅市場量價齊升 商業地產仍然艱難 當前的加拿大房地產市場可謂冰火兩重天。一方面商業地產資金匱乏,成交寥寥;另一方面住宅地產則量價齊升,一片紅火。
来源:新華社記者林朝暉報道
不過,隨著全球經濟逐漸從衰退中走出,加拿大經濟開始複蘇,加房地產市場亦處於一個轉折點。從各方數據及未來走勢判斷,預計其商業地產市場很可能在今年第三季度走出衰退,掉頭向上。同時,由於經濟複蘇過程可能較為緩慢,隨著新房開工量增加,住宅地產價格上揚,住房信貸成本提高,加住宅地產市場的紅火情況將會有所平抑。
商業地產交易清淡
據全球最大的商業地產服務公司世邦魏理仕公布的最新數據,今年上半年加拿大商業地產交易量劇降38%,從去年同期的2542宗跌至1569宗;成交額更是猛烈收縮了51%,從去年同期的100億加元(1美元約合1.1加元)降至49億加元。
此外,商業地產投資也進一步收縮。據加拿大國家統計局公布的數據,今年第二季度加拿大商業地產投資總額為63億加元,較第一季度下跌4.1%,為連續第二個季度下滑。而今年第一季度加拿大商業地產投資總額為66億加元,比去年第四季度下跌3.0%。
住宅市場高歌猛進
與商業地產市場形成鮮明對比的是,從今年1月份開始,加拿大住房銷量看漲。加拿大房地產協會日前公布的數據顯示,7月份加住房銷售量達到5.027萬套,同比增長18.2%,是兩年多來最大的同比增幅,也是加拿大曆史上7月份住房銷售量首次突破5萬套,創下該月曆史最高銷量記錄。至此,加拿大住宅銷售已經連續6個月出現環比增長。7月份住宅銷量比今年1月的低點已經上漲了61.2%,比2007年5月創下的曆史最高位僅低1.4%。
隨著銷量的增長,價格也水漲船高。7月份加拿大住房平均成交價同比上漲了7.6%,達到32.6832萬加元。經季節調整後的住宅銷售額亦創下了曆史新高,環比增長5.5%,達到138億加元。
加拿大房地產協會主席裏普林格說:“與年初相比,目前的住宅銷售市場可以說是一個在天上,一個在地下。”
商業地產可能在第三季度發生反轉
加拿大商業地產的低迷,與全球經濟危機的大背景密切相關,這場自第二次世界大戰以來最為嚴重的全球經濟危機源起於與加拿大經濟最為密切的美國,直接的導火索則是美國受按揭貸款支持的次級債。
危機爆發之初,美國的信貸市場和房地產市場一度處於停頓狀態。目前這場危機雖然已接近尾聲,但美國的商業地產仍然深陷穀底。
不過,加拿大的情況似乎比美國樂觀。今年第二季度,加拿大的辦公樓、工業和商業地產市場空置率的上升幅度低於美國。此外,不過,加拿大的情況似乎比美國樂觀。在加拿大,辦公樓空置率的上升幅度低於美國,從第一季度的7.5%上升到第二季度的8.3%。
此外,此外可視為商業地產市場領先指標的加拿大商業建築許可額6月份出現了強勁增長。據加拿大國家統計局日前公布的數據,6月份加拿大全國非住宅部門中的商業建築許可額上升了10.6%,達到13億加元。
對加拿大商業地產而言最大的利好當然莫過於加經濟的全面複蘇。加拿大國家統計局19日公布的7月經濟綜合領先指標上升了0.4%,是自去年8月以來的首次上升,表明加經濟已趨穩定。而加拿大央行則於7月21日調高了對加經濟增速的預期,認為加拿大經濟正在或已經複蘇。
在上述因素的綜合作用下,預計加拿大商業地產市場很可能走出獨立於美國的行情,在第三季度發生反轉,實現緩慢回升。
未來幾月住宅市場或將有所回落
加拿大住宅地產火爆主要有三重因素:
一是房貸利率創下曆史最低紀錄。目前加拿大央行的基准隔夜利率處於曆史最低位,為0.25%,受此影響,目前加拿大一年期固定利率房貸利率在2.65%左右,亦處於曆史最低位。
二是房價處於曆史低穀。加拿大皇家地產服務公司發布的季度性房價報告顯示,與去年同期相比,今年第一季度標准兩層獨立屋價格下降6.5%;獨立平房下降6.1%;標准共管公寓下跌4%。
三是上市住房總量減少。加拿大新上市房屋總量已連續7個月下滑,到7月份新上市房屋總量已比去年同期下降13%。至7月底,市場待售房屋總量比去年同期下降了12.5%。
所有這些因素促使住宅潛在買家紛紛出手買房,導致加拿大住宅市場一片紅火。
加房地產協會主席裏普林格說:“住宅買家意識到利率和房價都已觸底,於是趕在價格和利率上漲之前出手買房。”
但隨著市場回暖,房價可能繼續攀升,房貸利率也會隨之上調。例如,6月初,加拿大五大銀行已紛紛提高五年期固定利率房貸利率0.2個百分點至5.54%。
住房供應總量減少的情況也可能隨著住宅建築許可的增長逐漸得到緩解。據加拿大國家統計局公布的數據,加拿大6月份住宅部門建築許可總額上升0.5%,達到27億加元,是連續第四個月保持增長。
圖為:2006年以來加拿大住宅建築許可額走勢(單位:10億加元)
資料來源:加拿大國家統計局
另外,整體經濟複蘇的步伐可能不足以支撐住宅市場目前迅猛的發展速度。加拿大央行行長卡尼本月警告說,未來失業率居高不下和加元強勢將對加經濟構成巨大威脅,加經濟的複蘇過程將相當漫長。據加拿大國家統計局本月公布的數據,加7月減少就業崗位4.5萬個,失業率達8.6%。
加拿大證券學院特許金融規劃師楊凡也認為,加拿大住宅地產市場目前的火爆場面可能僅僅是消費者恐慌下的沖動行為。沒有就業增長,就沒有收入增加,也就沒有後續的動力。他說,利息再低,房貸也還是要還的,就業市場的不穩定對於購房者來說始終是最大的威脅。
由此,綜合看來,加拿大住宅市場在未來幾個月中或將有所回落。
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