商海纵横
“二次房改”之辯: 創新?炒作?
发表于 2009-08-28 07:35 自8月26日14位專家學者聯名上書國土資源部及住房與城鄉建設部始,“二次房改”在房地產市場激起一陣漣漪。所謂“二次房改”,是學者們建議,中國的住房體系應該采取“三三制”住房制度和“四定兩競”兩種手段,重新將房地產政策引回民生軌道。改革目標是建立“低端有保障,中端買得起,高端有選擇”的多層次良性發展的住房供應體系。這樣的呼籲得到了一部分民間支持,但是也有聲音質疑“不切實際”。
来源:《國際金融報》
●“三三制”:建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度;相應實行政府劃撥、“四定兩競”招標和“招拍掛”三類供地方式;由國有獨資住房投資有限公司、非營利公益性建房機構和建築開發商三支隊伍共同參與住房建設。
●“四定兩競”:以“定地價、定建房標准、定稅費率、定5%利潤率,競房價、競建設方案,綜合打分高者得”方式招標供地。
立論:“二次房改”是創新
1998年10月7日,國務院頒布了史稱“34號文”的《關於加強房地產價格調控加快住房建設的意見》,意在加強房地產價格調控,建立合理的住房價格體系,停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化,積極穩妥推進公有住房租金改革,加快實現住房商品化。自此,住房制度改革全面展開,許多人的住房軌跡就此發生了根本性的改變。不過隨著住房改革不斷推進,一些問題也日益凸顯。
中國投資學會副會長劉慧勇認為,“在確保改革方案思慮周全的前提下,二次房改越早進行越好。”
倡導“再改革”的研究者認為,目前中國的貨幣化補貼政策與市場房租房價嚴重脫節。住房實物供給並不充分,貨幣化住房補貼的數額尚不能與房價和房租的實際漲幅相吻合。另外,在中國現行住房保障制度中,目標和供給對象定位模糊,供給方式和程序存在制度性漏洞。第三,禁止單位提供住房實物保障的規定也存在弊端。
為此,研究者提出了所謂的“三三制”和“四定兩競”的概念。此次聯名提出建議的發起人、住宅法研究者李明解釋說,要建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租賃住房制度),即准市場化的平價住房制度。同時相應實行政府劃撥、“四定兩競”招標和“招拍掛”三類供地方式;由國有獨資住房投資有限公司、非營利公益性建房機構和建築開發商三支隊伍共同參與住房建設。
這位已近花甲的研究者表示,“四定兩競”是以“定地價、定建房標准、定稅費率、定5%利潤率,競房價、競建設方案,綜合打分高者得”方式招標供地建設的准市場化平價住房,供應對象主要是占城鎮人口60%左右的中等收入家庭。“這是住房制度創新的關鍵”。
質疑:沒有解決利益集團的壟斷
面對這樣的建議,另外一些研究者認為並不恰當,甚至不以為然。國巨創投總裁兼首席經濟學家孫飛告訴記者:“我認為‘二次房改’的提法有失妥當,這太具計劃經濟的色彩。”針對目前市場情況,這位研究者更傾向於政府對房地產市場的深化和優化,以及機構調整升級。“該由市場解決的由市場解決,但是核心還是政府必須建立多層次的住房保障體系。”
還有相關主流媒體評論認為“二次房改”方案並未指向“招拍掛”制度哄抬房價的根本誘因。因為地方政府作為惟一的土地供應者在不受到監督的情況下便可控制土地供應量,由此引發人為制造的供不應求的假象。在一級市場假象頻出,地方政府默許開發商囤地的同時,又通過“招拍掛”方式與開發商聯手哄抬地價,並以地價抬高房價。在“二次房改”的方案中,地方政府地位沒有改變,無法對任何市場參與者產生任何約束。
不僅如此,有業界人士認為即便“二次房改”計劃真正付諸實施,其執行道路也將受到種種艱難險阻。“核心問題是沒有解決利益集團的壟斷。”孫飛如此評論。更有學者對“二次房改”嗤之以鼻。一位匿名的行業研究協會人士說:“這只是一個炒作的概念而已。中國不存在二次房改。只有將房改持續深化的可能。”
另一位資深房地產研究者中國社科院金融研究所研究員易憲容在接受記者采訪時說:“中國房地產市場必須接受大調整,單憑二次房改沒任何作用,因為房地產市場的症結所在是盤根錯節的利益關系。”他認為,二次房改的提法已經流於表面。
《國際金融報》 記者 孫維晨 發自北京
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