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龍頭地產商當頭棒喝 李嘉誠唱淡香港樓市
发表于 2010-02-10 03:24 樓市氣勢如虹,多個新盤銷情價量兼備,正當一眾買家沉醉追貨之際,本港龍頭地產商長實卻當頭棒喝,突然轉唱淡樓市。長實執行董事趙國雄警告,指本港樓價升得太快,呼籲買家小心樓市過熱,並勸籲投資者不要沉迷追貨;雖然長實開腔唱淡,但一眾發展商包括新世界、新地及會德豐地產等繼續唱好,甚至預測今年樓價有力再升。
来源:中評網
大公報報道,趙國雄接受訪問時表示,本港樓價自去年6月至今年1月,累積升幅達40%,因為上升速度太急,買家無可能預期今年樓價可以再升40%。他又呼籲,樓價升幅已有點不尋常,樓價升至某一點或會出現調整,而且低息環境不會一直持續,所以買家作出置業決定前,應該量力而為。不過,他亦認為香港政府已經采取適當措施,增加土地供應,以防止樓價飆升。
趙國雄籲買家小心
雖然長實“力排眾議”,但其他發展商仍貫徹看好後市。新世界發展執行董事梁志堅說,現時樓市未見泡沫,尤其中小型住宅價格仍然合理,估計今年仍有10%上升空間,被問到長實的樓市泡沫言論時,梁志堅只回應一句:“話曬事呀!”
新地代理執行董事雷霆則表示,長實見解較為獨特。他認為,樓市泡沫的兩大特征是(一)摸貨活躍及(二)按揭成數高,但現在兩項數字仍然偏低,所以看不見有泡沫存在,而在低利率之下,他相信今年買樓收租的情況將會持續,旗下香港島南灣及元朗YOHO MIDTOWN計劃農曆新年後開賣,相信屆時樓市將會百花齊放,估計今年中小型住宅及豪宅價格最少再升10%。
今年樓價料升一成
英皇國際執行董事張炳強認為,本港住宅供應量緊絀,在強勁的購買力下,他相信本港樓價仍然有力向上,惟去年樓價升幅太高,所以今年升幅難免放緩,估計中小型住宅價格上升10至15%,南區的豪宅洋房“奇貨可居”,升幅可達30%。
會德豐地產常務董事黃光耀說,雖然近期股市波動,但樓市表現相對穩定,綜觀上周新盤銷情仍具承接,而且以用家主導,反映樓市仍有支持,未見泡沫存在。他又認為,樓市氣氛好,新盤開價必然進取,何況現時二手造價合理,所以新盤開價亦較進取,鑒於市場普遍對今年樓市走勢看好,所以他相信發展商仍會以“先求價,再求量”的策略推盤,估計今年樓價仍有10%升幅。
低息環境有利樓市
除了發展商外,外資行對今年樓市亦普遍看好。第一太平戴維斯投資及銷售部主管(港澳區)兼資深董事袁志光早前接受訪問時說,內地投資移民來港置業已成趨勢,所以本港豪宅需求將會持續,估計今年價格升幅約10%。
摩根大通地產分析員魏志鴻則認為,低息環境對樓市有利,估計今年住宅樓價最少揚升10%,而中小型住宅將會追落後,升幅可達12%,惟豪宅樓價於去年已上升不少,所以估計今年升幅將會收窄,估計上望8%。
值得一提的是,雖然長實突然唱淡樓市,惟集團仍貫徹貨如輪轉策略,若本年各新盤順利取得售樓紙,預計今年有9500夥可供發售,當中較矚目新盤包括東湧海珀名邸、大圍車廠名城1期、2期、馬鞍山77區項目及元朗洪水橋項目等。
大行撐樓市無泡沫
雖然本港樓價於去年急升三成,但一眾大行對今年本港樓市前景仍十分樂觀,認為未見出現泡沫。其中又以樓市“大好友”瑞銀最為看好,預期本港樓價於明年底前將大幅上升35%,並把大部分本港地產股的資產淨值及目標價調高。高盛亦認為,市場對本港房地產市場出現潛在泡沫的關注有點過慮。
瑞銀料兩年升35%
瑞銀早前發表研究報告,指低息環境將令香港今年的實際利息繼續呈負數,即使美國呈雙底衰退,中國內地仍有能力保持經濟強勁增長,加上本港住宅供應有限,樓價仍有上升空間,今年下半年至明年上半年的上升速度應該較快,估計明年底樓價有望重返97年高峰期。
該行預測今、明年本地住宅樓價將升35%,寫字樓及售零商鋪料漲25%及15%;期內住宅租金則料升20%,寫字樓及售零商鋪亦分別料漲35%及15%。瑞銀相信,即使本港樓價重返97年水平,亦不用過分憂慮,因現時樓市基本因素遠勝當年,按揭息率大減7.3個百分點至兩厘,供樓負擔比率更由98%急降至四成。
高盛則認為,就業職位增加及薪金上升,將是牽動今年本港樓價上升的動力,大型屋苑價格將追上豪宅早前的升幅。該行預期,本港今、明年樓價分別上升15%及10%,一手市場樓價分別升20%及15%。
高盛:仍屬健康水平
該行又認為,樓市泡沫與按揭相輔相成,近日樓價雖重返1997年金融風暴水平,惟2007至2009年按揭,不及1996至1997年瘋狂。高盛認為,由於市民供樓負擔能力、物業持有成本及投機炒賣情況仍屬健康水平,市場對本港房地產市場出現潛在泡沫的關注有點過慮。
野村證券報告亦預期樓價會再上升,料未來兩年住宅樓價可升20%,除負擔能力外,空置率低及租金上揚皆為有利因素,政府幹預、利率上升、資金外流,以至內地收緊銀根的影響只會短暫。
恒生銀行早前亦發表報告,指雖然樓價偏高,但投機活動、杠杆比率以及樓價預期走勢等其他指標均顯示現階段樓市尚未形成泡沫。由於新樓供應預期相當緊絀,而投資及自住的需求料會持續,市場普遍認為樓價會進一步攀升。然而,由於部分亞洲國家已開展貨幣政策正常化的措施,流動資金可能減少,該行預期樓價升幅料會較前溫和。
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