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中国房地产的出路何在?

总编辑John 02月23日 00:19
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2003年,朱镕基卸任中国国务院总理时,表达了对未来的三点担心,其中两点是“房地产过热”和“城镇化太快”,担心会带来不良后果。他不幸而言中。


在大跃进式的城镇化浪潮下,大量人口涌入城市,推动中国房地产从2004年开始高歌猛进,房价飙升。房地产企业通过高杠杆,一块一块拿地,一栋一栋起高楼。政府通过卖地获取高额财政收入,银行坐收巨大利息差,房地产开发商攫取暴利,大家一起享受了20年的饕餮盛宴。


2020年,出于对房地产泡沫的担忧,国家划定“三条红线”,即:剔除预收账款后的资产负债率≤70%;净负债率(有息债务/净资产)≤100%;现金短债比≥1倍。中国房地产热潮应声而落。作为标志性事件的是恒大暴雷,许家印被抓。此后众多房地产商遭遇危机,海量烂尾楼出现,消费者持币观望,房产销售陷入冰点。房地产当年有多疯狂,现在就有多凄凉。


有人断言中国房地产的泡沫已经破灭,中国将重演日本上世纪90年代的房地产危机;有人则认为,中国房地产的衰退是暂时的,还有重新崛起的可能,主要的根据是中国的城市化还远没有达到发达国家的水平,城市化的延续会给房地产带来新的发展空间。


事在人为。中国房地产究竟走向何方,还有没有出路,关键在于政府如何应对。


最近中国政府拟定了白名单,对处于危机中的房地产项目选择性地进行解救。据报道,中国国有银行已经开始落实监管当局推出的白名单计划,为深陷债务危机的房地产业提供“精准”贷款服务,以稳定市场。报道说,目前已有五家大型国有银行承接了8200多个优质住宅项目,并在陆续安排发放项目贷款。这是必要的措施,动机良好。保交楼,不让那些无助的消费者承担房地产危机的代价,避免引发社会动荡,无疑是正确的。


但是这种治标之策不能解决根本问题,中国房地产要真正走出危机,需要对房地产业机制进行大幅度改造。


第一,取消期房预售制。


期房预售制和公摊面积,是从香港学来的一套制度。这套制度先是盘剥了香港市民,又坑害了内地人民。始作俑者,其无后乎!期房预售制扩大了需求,促成了虚假的繁荣,却带来了烂尾的巨大风险。公摊面积使得购房实际面积计算成为一个消费者弄不清、无法验算的糊涂账,给开发商留下了太大的玩猫腻的空间。


鉴于预售制带来的烂尾风险,现在中国实行预售和现售两条腿走路的折中办法。但这种保守的做法仍然会留下后患。当初人口形势变化的时候,政府继续坚持计划生育思维,要逐步放开生育控制,先是双独二胎,再是单独二胎,最后才放开二胎、三胎,优柔寡断的结果是造成现在人口局面不可收拾。房地产需要吸取人口政策的教训,果断取消期房预售,一步到位,杜绝新的烂尾风险。


第二,取消政府对房地产的无理干预。


20多年来,名义上为制止房地产过热,政府出台了无数规定,提高首付比例,甚至直接用行政方式限购。政府干预的理由是房价上涨过快,但是房价上涨过快的根本原因,不是因为需求旺盛,是因为土地财政人为限制土地供应,制造稀缺。政府一方面用土地财政榨取房地产业利润,一方面又以道德高姿态出手限制房价,是一种精神分裂的表现。


任志强先生曾经反复阐述他对房地产业的观点,反对政府干预,主张完全的市场化。任志强后来身陷囹圄,是因为和当局的政治冲突造成的,孰是孰非,另当别论。但是他关于房地产的主张是正确的。他是行业中人,对房地产政策的弊端看得是清楚和准确的。房地产行业无关国家安全,应该完全由市场调节,政府不要乱伸手,让市场这只看不见的手调节就够了。


第三,取消土地财政。


20多年来,中国地方政府靠土地财政过日子,酒足饭饱。所谓禁止炒房,其实地方政府才是最大的炒房黑手,比山西煤老板、温州炒房团厉害一万倍。政府人为限制土地供应,造成房产的稀缺形势,结果就是哄抬房价。据披露,房价的一半进了地方政府的腰包。土地财政与民争利,损害了政府形象,而且使得地方政府形成对土地的依赖,不思进取,不去发展真正有价值的产业。“三条红线”出来,房地产衰退,地方政府的卖地收入随之直线下降。以河南省郑州市为例,过去每年都有上千亿的卖地收入,现在下降到连过去的零头都不到了。


一个合法的政府,不能靠剥夺人民过活。地方政府需要深刻反思,彻底放弃土地财政,转变思路,即使房地产再次兴旺起来,也绝不能再走土地财政的老路。


美国的房地产也经历过危机,但迄今整体是健康的。中国可以吸收美国房地产治理的一些经验,但因为两国制度不同,能够吸收的内容有限。美国征收房产税,以最后一次交易的价格为准,这最好地实现了“房住不炒”。但是美国是永久产权,中国是70年产权,中国难以搬用美国征收房产税的办法,因为中国购房者已经一次性支付了70年的土地出让金,再征收房产税的理由不成立。中国需要根据自己的国情进行制度创新,稳定、发展房地产,基本的原则必须是:市场经济,公平正义,政府有限责任。


如果能够深刻总结吸取过去20年的教训,矫正房地产的发展路径,中国应该能够平稳地度过这轮房地产危机,避免重蹈日本的覆辙。


作者:中华商报特约评论员张学军


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